【恒大泡沬爆破】五分鐘搞懂內地房企點樣炒起、點解爆(第二版)

研究報告 08:30 2021/09/28

分享:

恒大風波愈演愈烈,中國房產泡沬隨時連環爆破。2014年中國購房政策放寬,內房企業聞風而動,令地價、房價一路高升,至2016年中國政府定調「房子是用來住,不是用來炒」,市場開始降溫,惟大部份內房企業已因為激進的營運策略債台高築,現金流一斷就會墜入深淵。

【識玩識賺】樂園輪住開 門票點賺最着數?【下一頁

2014年中國房屋政策放寬,包括信貸放寬、首套房、二套房首付比例下調、利率下限下調,並多次降息降準。受市場推動,銀行等金融機構對房地產行業的信貸投放亦趨於寬鬆,全國商品房銷售面積一洗頹風,增速達到正增長,2015年4月單月增速為7%,為2014年以來首次回正。內地房企看好大市前景,遂開始買地,甚至開始爭地,2014年全國土地拍價成交總價增速為-33.2%,2015年為5.1%,市場明顯回暖。

    點擊圖片放大
    +5
    +4

隨著市場熱度攀升,房企積極加槓桿,債務亦迅速踏入泡沬化。為了維持高周轉,房企採取「融資、拿地、銷售、繼續融資和拿地」的高壓模式。以藍光發展(滬 600466)為例,當年奉行「3641」高周轉模式,即拿地3個月內開工,4個月內開盤,開盤當日去化率60%,1年內項目正現金流。

這種舉債經營的模式,最恐怖的地方是能夠在融資上「自我強化」,由於當年房企銷售規模變多,商品房價格提升,種種因素令房企融資時更加強勢,可以透過槓桿撬動更多資金,多間房企進場令市場急劇熾熱。

原材料股早前強勢 下一輪到哪個板塊接力?【下一頁

2015年底至2016年中,中國房屋政策全面寬鬆,不但再次下調首付比例、降息等等,更大規模推進棚改,即政府部門直接以貨幣形式補償被拆遷棚戶區居民,再讓居民到商品房市場上購置住房。有關安置比例由2014年的9%提升至2016年的48.5%。

2016年商品房銷售面積和銷售額分別增長22.5%和34.8%,增速較去年提升16%和20%;同年全國土地招拍掛成交總價37000億元人民幣,按年升24.1%,看似交易織烈,但其實成交溢價已高達34.6%。

房企激烈搶地、開盤,但市場終會飽和、自我調節,最後銷售無可避免地放緩,收入減低的房企為了保持企業周轉,開始以借新還舊的方式維持債務規模,甚至有房企為了再擴展規模,以更激進的方式拿地、開盤。

直到2016年9月30日及國慶期間,多個熱點城市出台調控政策,「房子是用來住的,不是用來炒的」原則被提出並延續至今。後來2018年7月棚改比例調低、2019年銀保監會、發改委等部門開始收緊房企各主要的融資渠道。

激進、受調控政策沖擊房企,令到有關企業在信用、品牌、現金流依次爆發危機。信用惡化令到金融機構抽貸、供應商急於收回帳款;風聲轉差,引起的品牌危機會令購房者產生顧慮,害怕房企項目爛尾,銷售急降;收入下降,引起現金流惡化,就影響到新融資,以及借新還舊的營運模式,最終無法償還銀行貸款,引起債務違約,泡沬就會告破。

華夏幸福(滬 600340)正是其中代表,2020年9月公司累計逾期未償還債務高達879億元人民幣,結果需要政府介入成立債委會進行企業債務重組。

(第二板更新「三線四檔」資訊,更新於9月28日11:55)

2020年8月,央行、住建部出台了重點房地產企業資金監測和融資管理的「三線四檔」規則,依據剔除預收款後的資產負債率、淨負債率、現金短債比三類指標,將房企劃分為「紅、橙、黃、綠」四檔,「紅檔」企業有息負債規模不能高於現有水平,「橙檔」企業有息負債年增速不得超過5%,「黃檔」企業不得超過10%,「綠檔」企業不得超過15%。

點擊了解相關資訊:

    點擊圖片放大
    +11
    +10

9月限定︰《香港經濟日報》電子版訂閱驚喜,讓你輕鬆聽住音樂 ‧ 緊貼財金形勢! <優惠詳情>

報告來源:國海證券

編輯:陳文政

撰文 : 投資理財周刊 Money Times

欄名 : 券商有路捉

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版