【內房股追蹤】一文追蹤名家及券商對內房股看法(最新:中信建投指現為最佳時期)

財金猛人追蹤 22:24 2021/12/22

分享:

中國恒大 (03333) 正式準備債務違約,人民銀行、中國銀保監會及證監會先後發聲安撫房地產業,政策出現放寬信號。加上12月政治局會議提出「要推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產業健康發展和良性循環」,市場料內房政策底已現。

不少資產負債表穩健的內房在本輪跌浪中亦變得價殘,隨着政策風險緩減,有望迎來反彈。本欄會在本月內不斷更新,令讀者可一文盡覽在多間券商觀點下,內房板塊前景預期,以及有一定值博率的內房股。

    點擊圖片放大
    +4
    +3

交銀國際洪灝+百達黃思遠 追蹤中外名家最新部署 詳見:【下一頁

12月22日

中金發表報告,指內地房地產板塊基本面正逐步見底,儘管未來一段時間內不排除仍有部分企業出現流動性問題,但行業整體信心和預期已在修復進程中。該行認為,當前政策端方向明確、路徑可期,基本面後續重點關注政策執行節奏及力度,建議投資者擇機佈局優質頭部公司,內房股中看好龍湖 (00960) 、華潤置地 (01109) 、中國海外發展 (00688) 、旭輝 (00884) 、建發國際 (01908) 、越秀地產 (00123) 、碧桂園 (02007) 、融創中國 (01918)

------

中信建投形容,本輪始於2020年8月「三綫四檔」融資規則的房地產金融政策調控周期,已到尾聲並開始有所改善,但基本面數據繼續下行,尚未進入到恢復期。參考歷史表現,政策見底到基本面恢復之間,多是板塊反彈前曼低位,故指現時至2022年第一季是配置地產板塊的最佳時期。

詳見:【內房機遇】中信建投以古鑑今:內房已屆吸納時

12月16日

中信證券研報表示,內房銷售有築底跡象,按揭貸款放款速度也明顯加快;房地產開發投資保持穩定,房屋竣工增速開始提升。該行稱,市場一直擔心地產企業信用風險,行業信用修復也的確曠日持久。不過,隨着境內債券市場打開,優質企業借新還舊的壓力在變小;隨着債務重組的深入開展,低信用公司問題也日益暴露。

中信證券相信,以正常的不動產項目轉讓為標誌,整個房地產市場的流動性將有所恢復,優秀地產公司的估值也有上行空間。中信證券推薦港股有龍湖集團 (00960) 、華潤置地 (01109)

------

國泰君安,隨着內地房地產政策的明朗,銷售快速復甦預計難以兑現,但當前仍存政策進一步緩和的空間,預計行業將在2022年第1季迎來新一輪政策支持,推薦中國金茂 (00817) 、融創中國 (01918) ,旭輝控股 (00884)

盡管國泰君安認為2021年第四季會是階段性底部,但2022年第1季仍然存在變數,主要風險在於金融風險有進一步放大的可能。一方面,2021年第四季銷售肯定按年下滑,而2022年第1季銷售本屬於淡季,且是償債高峰,歷史上均是通過前季銷售回款用於還債,而當前壓力較大。假定要不發生兑付風險,也即所有債務均會兑付,那麼一定需要外部因素來改變當前債務久期結構,用長久期債務置換短久期債務,仍然是當前房企的必然選擇。

------

碧桂園服務 (06098) 發公告指公司設「三不」禁令,包括承諾半年內不會與碧桂園  (02007)  進行代價逾2億元人民幣的交易;碧桂園服務承諾公告日起六個月內,不會在公開市場進行配售新股;同期公司主席楊惠妍及其公司不會出售其已持有公司股份。意見認為,公司是要避免牽連至世茂服務 (00873) 關連交易造成的板塊下挫。

詳見:【內房危機】碧桂園服務與碧桂園暫時劃清界綫 女首富楊惠妍掀物管股「割席」潮?(第二版)

------

天風證券認為內房行業未來短期集中度快速提升,靠行業周期階段性上行、流動性支持,以及再融資對收併購支持,並推薦內房龍頭企業,包括融創中國  (01918)

詳見:【投資前瞻】內房隱含6種悲觀情緒 2022年路向點走?

12月14日

花旗指出,中經會重申政治局會議的正面積極取態,而首提「加強預期引導」或意味想扭轉樓價下挫預期,刺激需求。該行保持揀擇,看好資產負債表健康的內房。

詳見:【內房政策】中經會延續政策利好 花旗薦4類跑出內房

------

世茂服務 (00873) 公告,於2021年12月13日,公司與上海世茂(滬:600823)訂立協議,向上海世茂收購其在中國從事的物業管理服務業務及相關增值服務。,代價為人民幣16.53億元。公司債券周一出現被拋售情況。

美銀證券發表報告,美銀證券認為,世茂集團 (00813) 表外債和信託負債似乎更令人擔憂,包括其管理陷入困境的開發商福晟的項目的合資企業平台帶來的不確定影響,盡管監管機構近期允許民營房地產商增發境內債券,以緩解流動性需求,但在世茂債券周一大幅回調後,認為世茂發行新債券可能存在困難。

美銀擔心近期事態發展會損害買家購買世茂房屋單位的信心,即使在採取一些寬鬆措施的情況下,投資者或買家仍會更傾向表外債務擔憂較少的房地產商。該行將世茂集團評級由「中性」降至「跑輸大市」,目標價由12元下調33%至8元。

世茂服務現跌24%報5.43元,世茂集團現跌12.3%報6.21元。

12月10日

中央經濟工作會議12月8日至10日在北京舉行。會議提出要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加強預期引導,探索新的發展模式,堅持租購併舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

12月9日

受惠內房政策出現由頂層發出的轉向訊號,花旗預期內房板塊在12月可迎來10至15%反彈,不過短期仍面對很多不利因素,包括:一、購房需求最早要到明年3月才回穩;二、離岸債2022年1月迎來償付高峰;三、市場對內房盈利的一致預期將會下調,派息也會減少;四、房產稅細節待公布。

隨著政策為內房補底, 花旗預期內房板塊極低的估值不會持久,波動將減少,估值亦已納入風險(4.5倍2022年PE、61%NAV折讓、7.9%股息率)。個股方面,該行保持揀擇,看好資產負債表健康的內房,首選華潤置地 (01109) 、龍湖集團 (00960) 、旭輝控股 (00884) 、龍光集團 (03380) 、寶龍地產 (01238)

------

中國恒大 (03333) 現跌2.2%,報1.75元,續於新低徘徊。公司日前公告指,成立風險化解委員會,委員由7人組成,當中恒大代表包括將出任委員會主席的許家印及財務總監潘大榮,聯席主席為粵海控股副總經理劉志鴻,其他委員包括信達資產管理副總裁趙立民、越秀集團首席資本運營官李鋒、國信證券合規總監陳勇及北京市中倫律師事務所合伙人郝瀚。

詳見:【許家印有救】「白武士」終於現身 何以恒大股價繼續破底?(第三版)

------

建銀國際指出,內地對房地產的政策方面已有改變,並預期明年首季內房板塊將見底。由於政府對市場和社會穩定的重視,建銀國際預期政策將進一步放鬆。特別是預計在2022年2月初農曆新年之前,在岸市場的再融資將解凍。

詳見:【轉勢股】建銀國際:內房明年首季將見底

12月8日

評級機構穆迪表示,由於內地融資環境緊張,加上監管機構為抑制房價上漲而進行調控,近期各線城市的房地產價格全線回落,預計未來6至12個月全國樓價增速將繼續放緩,全國銷售增速料將保持疲弱。

穆迪指出,由於投資者和貸款方繼續規避財務資源調動靈活性較低、財力較弱的開發商,緊張的信貸環境將加大房地產業的再融資風險。相反財務穩健的大型開發商預期在未來6至12個月仍可保持順暢的境內外債券市場再融資渠道。

12月7日

大和相信,人民銀行在12月15日降準0.5個百分點,將有助於緩解房地產行業的信貸狀況,相信有關寬鬆信貸狀況的報告有利於中國發展商的近期股價,特別是beta較高和財務狀況較弱的發展商。

雖然最糟糕的時期已經過去,但大和認為內房仍未走出困境,因為銀行和其他金融機構可能會在貸款方面保持選擇性,而且更多發展商可能會出現流動性問題,並非所有發展商都會從寬鬆的信貸中受惠。此外,由於房產稅擴展至更多城市的不確定性以及持續的價格折扣,發展商在購房者的觀望情緒中仍然面臨着疲弱的房地產市場情緒。

大和預計所覆蓋的大部分內房股將無法實現今年的銷售目標,維持行業「中性」評級,並看好防守性較強及財務穩健的發展商,予龍湖集團 (00960) 、華潤置地 (01109) 、及旭輝控股 (00884) 「買入」評級。

12月6日

獲《彭博》評為「中國最精準策略師」的交銀國際洪灝接受《投資理財周刊》專訪時提出,一些「鐵達尼板塊」(原意指撞上冰山後沉沒),即受到監管政策陰霾及疫情局部反彈拖累的行業,在2022年將有機會隨着市場情緒轉變而出現技術反彈,當中他較看好消費、互聯網及內房。不過,洪灝亦提醒,內房雖然有機會出現技術反彈行情,但受制「住房不炒」的主旋律,很難出現長期持續反彈的趨勢。

另一方面,內房的子行業物業管理的輕資產模式仍受青睞,因政策風險較小,而且行業仍屬高度分散,交銀國際看好龍頭公司如碧桂園服務 (06098) ,因其合約面積儲備豐富、增值服務增長強勁,而且在市況低迷時仍保持資金充裕。

詳見:洪灝:「鐵達尼板塊」有望翻身

記者:陳煒傑

撰文 : 投資理財周刊 Money Times

欄名 : 名家看法

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版