【內房前瞻】下半年內房銷售迎「蜜月期」?板塊估值有望修復(第四版)

研究報告 10:37 2022/05/28

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中央穩增長政策陸續出台,利好中國房地產行業,其一是人行於5月20日公布貸款市場報價利率(LPR),5年期以上LPR減幅高於預期,由4.6厘下調至4.45厘這意味着,房地產最壞的時間已過?展望後市,市場回暖仍需時日,平安證券卻認為二季度末、三季度初為樓市企穩的重要觀察窗口期。

對於內房板塊投資前景,該行指出,當前行業下行壓力和房企資金風險仍存。不過,今年下半年內房行業有望逐步迎來政策寬鬆,與銷售復甦的蜜月期,板塊估值有望逐步修復。

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摩根資管許長泰 + 富達簡立恆 港股下半年蓄勢回升 內地出招穩增長【下一頁

值得留意是,短期受益政策放鬆、毛利率改善,且中長期有望搶佔市場份額的強運營、高信用企業,如萬科企業 (02202) 、保利發展(滬:600048)、金地集團(滬:600383)、招商蛇口(深 :001979),以及濱江集團(深:002244)。此外,一類內房企基本面有一定支撐、政策具博弈彈性的,如新城控股(滬:601155) 及中南建設(深:000961)。

上述要點可從土地拍賣開始說起。今年各城市的土拍規則優化,這些城市集中供地,主要採用「限地價、限房價、搖號一次性報價」競拍方式,並延續不設競配建做法,逐步退出土拍要求。

其中,14城市首批集中供地規模佔全年計劃12%,較2021年的27%首批集中供地規模佔比下滑。究其原因,主要受2022年供地批次增加影響。

(第二版更於12:19 )

在供應土地中,偏向中心地區,如廈門和南京等成為今年首批集中供地中心區,其土地數量較2021年第三批明顯提升,分別達50%及63%。該行指出,供地位置、涉及區位、起拍價、銷售限價等多個方面,較前期有所改善。

盡管土地拍賣規則優化及供地質量,在這兩方面下有所提升,但報告數據顯示,18區城市整體流拍率未有明顯改善。據報告數據顯示,18個城市整體流拍率為17%,高於2021年第三批(13%),溢價率略高於2021年第三批(3%)。

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(第三版更新於16:10)

當下土地拍賣平淡核心問題,仍歸咎於融資渠道不順暢及銷售續承壓等兩大問題。第一、融資不順暢。由於個別房企信用事件,且縮表影響可申請開發貸款額度,及金融機構資金投資態度依舊謹慎,可留意今年1至4月房企整體到位資金和國內貸款。(見下圖)

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(第四版更新於13:13)

第二、銷售續承壓。數據顯示,銷售不足影響房企現金流,而影響拿地可動用資金。此外,加大去化難度,並降低後續銷售預期,以致房企拿地態度趨謹慎(見圖二);

以下共三項風險提示:

1.政策改善及時性低於預期風險。

這將導致樓市調整幅度、時間拉長,對行業發展產生負面影響。

2.個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險……

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撰文 : 投資理財周刊 Money Times

欄名 : 券商有路捉

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