【星級分析師】任澤平：預售房屋的中國現狀、國際經驗與啟示
「預售房」並非中國獨有，任澤平吸取美國、英國、德國、日本等地在「預售房」方面的經驗教訓，結合中國實踐的歷史貢獻和現實缺陷，提出化解當前房地產市場風險的長短結合綜合措施。
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預售房起源
二十世紀五十年代在中國香港，樓宇出租是地產行業盛行的方式，但有著轉讓難、出租資金周轉期長等問題，分層銷售孕育而生。20世紀50年代，中國香港還未推行公共房屋制度，許多人棲身於木屋或者其他臨時住宅，住房的需求相當高。當時樓宇買賣多數以一整棟樓為單位，需要雄厚的資金實力才能購買。
樓宇出租是中國香港地產行業盛行的方式，但有著轉讓難、出租資金周轉期長等問題。針對這一系列問題，不少地產商開始探求新的方式，如把樓宇契約切開，即「分契」，然後將樓宇分層出售。這模式一經推行，購買樓宇的市民數量有所增加，開發商資金周轉加快。
1953年底霍英東創辦立信置業有限公司，憑借商業直覺、對商品流通、資金周轉獨到的見解，創造出「賣樓花」，即先收取買家的訂金，采用類似租金的分期付款形式，等新樓落成時，收齊買家的錢。這種方式減輕了民眾購房的資金壓力，加速了房屋的建造和銷售，也解決了制造商的資金問題，降低投資風險，在當時可謂是「雙贏」的舉措。
賣樓花的背後亦出現過「爛尾樓」，但隨著監管部門不斷完善、規範化，建立健全的監管機制，市場開始健康發展。例如，1960年，位於大角咀的一個樓盤因建築費用超支停工，在1961年後，中國香港管理部門提升了對於預售樓花制度的監管，即要求開發商在預售前，確保地價款已經全部支付，還要證明自身有資金等能力把項目完成，資金需放入律師所托管，支取時需律所和建築師的核准。
為了防止開發商、律所、建築師等造假，套取監管賬戶資金，中國香港要求律師行在銀行開設的信托賬戶（監管賬戶）、開發商操作等采取全透明化機制，且銀行的責任上升，如出現房屋「爛尾」情況，銀行將成最大風險方，後續需自身推動項目完工。
中國的預售房模式
從1994年起，中國內地逐步引進中國香港預售商品房制度，先後出台多項文件，大力支持國內房地產市場改革。區別於中國香港，在中國內地實踐過程中，商品房預售流程為：1.房地產開發商辦理預售許可證；2.簽訂商品房買賣合同；3.進行備案登記和預告登記；4.交付房屋。
購房過程中，購房者需要一次性付清首付款，並采用銀行貸款的形式一次性付清剩余房款，換言之，房屋未建成，開發商可能已拿到了全部購房款，這點與中國香港的按照工程進度付款有所不同。對中國內地的開發商而言，預售制商品房也開啟了高周轉、高杠杆的運作模式。
房地產在二十年來成為了拉動中國內地經濟高增長的火車頭。房地產帶動的上下游產業鏈特別長，高達50多個行業。2020年房地產及其產業鏈佔GDP的17.2%（完全貢獻），房地產帶動產業鏈佔GDP的9.9%（間接貢獻）。
不公平的制度
絕大部分商品是一手交錢一手交貨，預售制是對購買者的單方面不公平制度，購房老百姓幾乎承擔了所有商品不能交付的風險。交房等待期一般為兩年，在此期間，購房者不僅承擔銀行利息，還要承擔延遲交房、「一房二賣」、房屋質量、房產證延期辦理甚至不能交房等風險。
另外，購房者和開發商之間的購房合同、購房者和銀行的按揭貸款合同是兩個獨立的合同關系，如果開發商發生違約，購房者只能根據購房合同向開發商主張權力，但依舊需要根據按揭貸款合同按時向銀行進行貸款償還，因此購房者承擔的風險較大。
（不斷更新）
報告來源：澤平宏觀
編輯：陳文政
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撰文 : 陳文政 投資理財周刊
欄名 : 名家看法
