【星級分析師】任澤平:中國城市發展潛力排名

研究報告 14:47 2022/08/03

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「星級分析師」任澤平指出,城市發展潛力以人才為本,而中國各地城市皆大力推出「搶人」政策吸引人才,發展潛力排行仍以北上深廣居榜首,中南方城市力壓北方,東北地區僅3城位於頭50排名之內。

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任澤平說:「房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融。當前中國城鎮化正步入城市群都市圈時代,房地產市場已進入總量平衡、區域分化的新發展階段,加上房地產長效機制加快構建、『一城一策』推行,城市發展潛力差異巨大,城市研究變得尤為重要。」

房地產發展有明顯的階段特征:從高速增長期到平穩或下降期、從數量擴張期到質量提升期、從總量擴張期到「總量放緩、結構分化」期。總體看,中國20-50歲人口於2013年見頂、需求峰值已過,存量住房套戶比近1.1和房地產長效機制加快構建,標志著中國房地產市場告別高增長階段,進入高質量發展的新時代新周期。

任澤平預計,未來中國約80%的新增城鎮人口將分布在19個城市群,其中約60%將分布在長三角、珠三角等七大城市群,而隨著人口繼續分化,房地產投資潛力差異也將持續顯現。

研判城市發展潛力的關鍵,在於研判「人口趨勢」,邏輯鏈條是:一,房地產長期看人口,人口決定需求;二,產業決定城市興衰,產業興則城市興,產業聚則人口聚;三,產業布局取決於區位,區位取決於規模經濟和交通成本。

他解釋:「人口是一切經濟社會活動的基礎,更是房地產市場發展的根本支撐。人口紅利和城鄉人口轉移提升經濟潛在增長率,居民收入快速增長,消費升級帶動住房需求。人口遷移的根本動力在於實際收入和生活水准差距,一般規律是人隨產業走、人往高處走。」

任澤平團隊研究中國300多個地級及以上城市(不含港澳台)發展潛力,具體選取了21個比較有代表性的指標進行分析,榜單如下:

北上深廣居榜首,區域中心城市及長三角珠三角城市表現突出。北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、蘇州、南京、武漢、重慶位居前10名。合肥、西安、長沙等省會城市,寧波、青島等計劃單列市,佛山、東莞、無錫等發達地級市進入前20名。省會城市中,拉薩、呼和浩特、銀川、哈爾濱、西寧未進入前50名,但均在前100名。

頭五十方面,中南方城市佔據36城,力壓北方;東部地區城市佔據31席,領先於其他三大地區;而東北地區僅3城。任澤平解釋,近年人才仍不斷向東部城市集聚,長三角、珠三角城市群人才集聚能力逐漸增加。分區域看,2017至2021年東部地區人才淨流入佔比從6.2%增至12.9%,得益於雄厚的經濟基礎和較高的戰略定位,人才持續向東部集聚。中部地區人才持續淨流出。

(不斷更新)

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報告來源:澤平宏觀

編輯:陳文政

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撰文 : 陳文政 投資理財周刊

欄名 : 名家看法

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