【停貸風波】中國金融潛在風險一觸即發(不斷更新)

研究報告 13:08 2022/08/06

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繼去年夏天的恒大違約事件後,房地產行業再起風波。由於開發商依賴購房者的預售資金,惟監管收緊,加上疫情影響,導致資金鏈斷裂。是次風波甚至有機會引起新一輪的金融危機。

法國外貿銀行指出:根據公開數據庫披露的資訊,與商定的交房日期相比,開發商平均延遲14個月。估計截至2022年7月25日,停貸事件涉及的項目達到319個和82.1萬個單位。如果不按全國或各省的平均房價,而是使用更加精確的每個項目的房價來計算,受影響的物業價值約為1.05萬億元。按首付比例30%計算,按揭貸款可以達到7350億元,約相當於中國抵押貸款總額的2%。

上述已公佈的建築項目,僅是停工項目中的一部分,若按照最壞情況估算,即所有爛尾項目的業主都決定停貸,可能涉及逾期的住房按揭貸款將達到2.3萬億元,佔抵押貸款總額的6%。

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壓力主要集中在民營開發商

停貸涉及的項目幾乎都來自民營和/或違約的開發商,如恒大、融創和綠地等,這些開發商在信用和消費者信心方面均不樂觀。

事實上,在停貸抗議涉及的項目中,僅有32%已經超過了預期的交房期限。換言之,這說明購房者對新建築項目是否能完成已經失去了信心,相較之下可能轉向偏好現房。在這種情況下,十分依賴預售作為資金來源的開發商將面臨較大的壓力,過去四年中(2018至2022),預售的比例已經高達86%。

2022年房屋銷售額下降幅度可能達30%。這可能會影響開發商償還債務和支付承包商款項的能力,如此一來,從上游材料到下游家電的供應鏈都是潛在的受害者。停貸潮無疑也會影響到銀行的資產質量和償付能力。2019年房企不良貸款率為0.7%,這個數字到2022年底可能會達到4%以上。

不過,房地產貸款僅佔銀行資產的4.5%,相較之下,按揭貸款佔銀行資產比例達到11%,相關風險對銀行影響更大。目前中國監管機構正在尋求緩解銀行資產質量惡化的方法,例如國務院將設立房地產基金計畫,首期將從中國建設銀行獲得500億元資金,不過代價是這可能會導致建行核心一級資本比率下降0.27個百分點。

多米諾效應

房地產銷售疲軟和無法支付款項,可能會影響從上游建材到下游家電的供應鏈。我們不能排除停貸事件的傳染效應,供應鏈上的企業為了生存可能會停止供貨等。廣義指標顯示,與房地產相關的活動約佔中國GDP三分之一。銀行在資產質量和償付能力方面也將面臨更高的風險。房地產企業的不良貸款率已經從2019年的0.7%飆升至2021年的2.3%,今年可能會進一步飆升至4%以上。更令人擔憂的是按揭貸款,這通常被認為是最安全的貸款類型。

銀行還需要承擔支援房地產業的成本,例如國務院將設立房地產基金計畫,首期將從中國建設銀行獲得500億元資金,這可能會導致建行核心一級資本比率下降0.27個百分點。

此次停貸風波揭開了中國金融穩定性風險的冰山一角。中國政府將調動國家資源,確保未完工住房的妥善交付,從而避免停貸潮愈演愈烈。但停貸風波的癥結在於購房者對開發商失去信心,難以輕易復原。在疫情影響和監管變化下,家庭更加偏好儲蓄,而非房地產投資。

2022年6月的調查顯示,即使按揭利率回到2017年的水平,也僅有16.2%的家庭預計房價會上漲,16.9%的家庭打算三個月內購房,低於2018年年中的36.5%和23%。這種情況下,只有中國政府採取強而有力的措施重建消費者信心,才有可能將浮現的冰山重新沉入水中。否則帶來的影響是系統性風險加劇,在中國經濟放緩的情況下加劇下行壓力。

(不斷更新)

報告來源:法國外貿銀行

編輯:陳文政

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撰文 : 陳文政 投資理財周刊

欄名 : 券商有路捉

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