【內房趨勢】蔣飛:房地產後周期下的金融轉型(不斷更新)

研究報告 23:51 2022/08/09

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長城證券首席宏觀分析師蔣飛指出,房地產後周期開啟已經開敋,隨之而來的房地產、銀行的結構升級與經濟轉型,投資者宜把握箇中機遇。

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中國房屋平均銷售價格自從1999年的2053元/平方米上漲到2021年的10139元/米,上漲了5倍;商品房銷售面積從1999年的1.46億平方米上升到2021年的18億平方米,上漲了12倍;商品房銷售額從1999年的3000億元上升到2021年的18.20萬億元,上漲了60倍;二十多年來中國房地產保持著需求推動的高速發展趨勢,房價隨之也不斷上升。

中國當前的房地產市場如同三十年前的日本,如果以2010年為基期,2021年中國房價指數為220,日本房價指數在1990年為233,兩者非常相近。而日本是在1991年發生土地市場泡沫破裂,給中國敲了一個警鐘。

2020年中國實施了新一輪的房地產調控政策,比如「三道紅線」,2021年住宅商品房銷售金額同比出現負增長,到年底幾乎是-20%的下降;而住宅房價更是從年初就見頂回落,持續下跌。可以說中國房地產行業開始步入下一個周期。

在房地產上升周期中,隨著信貸的投入和房價的上漲,商品房的抵押價值也上漲,進而推升再融資能力,購房者繼續購房——這種循環式上漲的模式推動了房地產的大周期。但這種過程也會產生副作用,那就是債務率的上升。大量信貸轉化為長期負債,從居民層面來說,月供佔收入比重不斷上升,從國家層面來說,居民債務佔GDP比重不斷上升。

居民消費能力和信貸能力下降,直到降至一定水平就會量變引起質變,引發房地產的下跌周期。在房地產下跌周期中,隨著房價的下跌和貸款創造能力的下降,商品房的抵押價值也會隨著下降,進而增加償債壓力,購房者繼續拋售——這種循環式下跌的模式推動了房地產的下跌周期。

中國已經走過房地產的上漲周期,還未進入下跌周期。

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市民偏向儲蓄

受疫情的衝擊,居民收入和信心均受到較大影響,因此在2020年一季度和2022年二季度當前收入感受指數以及未來收入信心指數均出現大幅回撤;另一方面在房地產調控的主基調下經濟增速持續下滑,居民收入增速也不斷降速,2016年以來收入感受指數和信心指數整體呈現下行趨勢。

對收入信心的下降造成居民提高了儲蓄的意願,2018年以來居民「更多儲蓄佔比」持續上升,在2020年疫情之後經濟復蘇之際,「更多消費佔比」有所回升,但到2021年經濟增速再次回落時期,「更多儲蓄佔比」又繼續走高。儲蓄意願的上升和房價下跌的預期幾乎是同時發生的,都反映了居民的消費傾向下降,防御性儲蓄傾向的上升,給房地產市場的復興帶來挑戰。

(不斷更新)

報告來源:長城證券

編輯:陳文政

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撰文 : 陳文政 投資理財周刊

欄名 : 券商有路捉

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