【內房分析】惡性循環能否打破?

研究報告 13:06 2022/08/20

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內房問題持續發酵,地產行業形成了負反饋,甚至進入惡性循環。長江證券首席經濟學家伍戈就現況作出分析。

伍戈表示,一年多來,各類糾偏政策層出不窮,但房企違約數量仍不斷創歷史新高。說:「都說長痛不如短痛,那麼經過短期陣痛後,為何地產風險還在向居民端以及金融等諸多領域蔓延?如影相隨的,當然是持續的經濟下行壓力和潛在的系統性風險。如此負反饋循環能否打破?整體經濟何時能回歸正軌?」

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短痛

伍戈表示,盡管針對購房需求端的放鬆政策層出不窮,但刺激力度有限。疫情防控三年且還在持續,居民收入明顯受損使得本輪商品房銷售回升步履維艱。缺乏銷量的積極支撐,疊加前期監管趨嚴的影響,作為高槓杆行業的地產現金流顯著惡化實屬必然。

「保交樓、穩民生」,爛尾風險似有控制。初步測算,下半年融資環境若無顯著變化,平均每家上市房企仍將面臨約100億至150億元的淨現金流出,銷售回款難以覆蓋到期債務的房企數目或維持歷史高位,不排除違約風險抬升的可能。

長痛

房地產風險爆發一年多來,各方都在摸索危機的處置方式。但無論是資產轉讓還是債務重組,這些「慢」變量似追不上行業整體惡化的「快」變量。房地產的復雜性、系統性注定了若無政府信用的果斷介入,而僅靠市場力量難以扭轉風險趨勢。

上世紀90年代初日本房地產不良資產激增,政府早期寄望於市場自發消化,但行動遲滯引致後來長期的經濟低迷。美國上世紀30年代大蕭條也有類似教訓。

房企深度受損將引致更多「長痛」。當前土地購置的收縮幅度遠超商品房銷售。尤其是違約和風險房企的銷售分別同比下滑72%和47%,但拿地降幅均超95%,未來可能出現無房可賣的窘境,諸多民企大概率退出市場。房地產市場的主要矛盾,或將由當下的供需雙弱逐漸轉向潛在的供給不足,並在更長時期擾動房價且拖累經濟。

總結

展望未來,「因城施策用足用好政策工具箱」基調下,商品房銷售或邊際改善,但融資條件若無明顯變化,加之建安、債務等剛性支出,下半年房企淨現金流仍將顯著為負,違約風險難有實質性下降。當下拿地意願的低迷將對明年房地產投資及整體經濟形成拖累。

報告來源:長江證券

編輯:陳文政

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撰文 : 陳文政 投資理財周刊

欄名 : 券商有路捉

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