【業績總結】瑞銀、國金談物管股投資價值(第二版)

研究報告 16:50 2022/09/07

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物管股截至目前,股價跌幅由50%-90%不等,接近團滅。
瑞銀認為,物管股有兩點硬傷:1) 2022年上半年應收帳款按半年上升超過60%。2) 關聯房企新屋銷售和開工大幅下降,合同建築面積增加增長放緩。前者增加壞賬,後者削減估值,都是減量,所以,大部分的物管股已變低增長股,甚至已無投資價值。

據國金證券的統計,今年上半年有往績可比數據的40家上市物管股的中期業績,收入合計941億元(人民幣.下同),同比增速30%,相對去年同期54%的增速放緩。
以選取的24家物業公司作為樣本,基礎物管、社區增值服務和非業主增值服務收入同比增速為+58%、+18%、-4%。去年同期三個業務的同比增速分別為+44%、+105%、+53%。

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統計的40家上市物業公司上半年歸母淨利潤合計99億元,同比下滑7%。主要是因為融創服務 (01516) 對關聯房企融創中國 (01918) 的應收款大幅計提減值,歸母淨利潤為-7.5億元。
其中國企物業公司上半年歸母淨利潤同比增速中位值為30.7%,關聯房企公開債已展期的民營物業公司,上半年歸母淨利潤同比增速中位值為-84.2%,差距十分懸殊。後者利潤大幅下滑,主要因為關聯房企經營狀況不佳,導致:1) 非業主增值服務業務收縮。2) 應收賬款減值大幅增加。

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40家上市物管股整體毛利率為24.9%,相對去年同期下滑2.9%。
毛利率下滑的主要原因為增值服務收入下滑(非業主增值服務+社區增值服務)。
此外,40家上市物管公司上半年的管理費用率平均值為8.8%,相對去年同期下降0.8個百分點。

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應收帳款增加67%
40家上市物管公司上半年貿易應收帳款合計546億元,同比增長67%,超過收入增速,引發市場擔憂。
應收帳款大幅提升主要原因包括:1) 疫情影響,業主繳費時點延後。2) 開發商現金流緊張, to B業務應收款回收成難點。
物業公司基本沒有有息負債,截至2022年6月,40家上市物管股帳面現金及現金等價物合計890億元,相較2021年小幅下滑7.6%。
截至2022年6月,帳面現金及等價物的前3名分別是華潤萬象生活 (01209) 、碧桂園服務 (06098) 和保利物業 (06049) ,分別為129億元、88億元和52億元。

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撰文 : 陳建仁

欄名 : 大行視角

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