【摩通大和解讀】內房最壞情況還沒過去(第二版)

研究報告 16:35 2022/09/14

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內房爆煲,但截至目前,開發商重組未見任何實際進展。
最新資料顯示,民企佔市場六成,但其中六七成爆煲。貝殼 (02423) 高級副總裁李文傑指出,在二季度貝殼在新房銷售中,國企銷售佔比提升至37%,按季升7個百分點。
另外,房地產佔GDP約四分一,貢獻地方政府五成財政收益

上周內房大幅反彈。其中碧桂園 (02007) 升16.8%,旭輝 (00884) 及雅居樂 (03383) 各升11.2%及8.5%。內房是否已經見底?
摩根大通提醒,內房最壞情況還沒有結束!尤其是不少內房急於降價促銷,部分深陷債務違約邊緣的民營房企正處於關鍵時刻,忙於與境外債務博弈,意味房企銷售業績或進一步分化。
2022年第36周(9月5—9日)的高頻數據顯示,全國64城商品住宅成交面積276萬平米,同比下降45%,環比下降36%;從累計數值看,年初至今64城成交面積達14467萬平米,累計同比下降 36%,一二線城市走勢較好於三四線。全國3城二手房成交面積 為99萬平米,同比增速-5%,前值6%;年初至今累計成交面積4537萬平米,同比增速-23%,前值-23%。

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此外,大和發表報告表示,河南省鄭州市要求30天內確保全市停工樓盤全面復工,對資金緊張的內房開發商來說可能是個壞消息,雖然上述施可能使購房者受益,但大部分成本可能由開發商承擔。根據通知,鄭州要求開發商盡一切可能確保項目交付,包括通過處置未售出的單位、地皮和股權籌集資金。該行了解到,已陷入困境的內房開發商今年一直在以50至70%的大幅折扣出售其資產,如果鄭州的相關活動在全國範圍內擴大,陷入困境的開發商被迫以更大幅折扣出售資產,該行認為或會令開發商的股東和債權人將處於不利地位。

奧陸資本蔡金強解釋,地產股不能虧損,淨利潤沒有6-7%,遊戲就不能持續下去,兩年左右就要關門大吉,沒有公司可以長期虧損。
碧桂園管理層自己也說,毛利率需要一至兩年才能恢復,儘管低線城市的需求可能會在幾個季度內恢復,但由於土地成本、房地產價格和供應情況等因素的綜合影響,毛利率可能仍然很低。

從房價看,爆煲之後點搞?一是透過價格機制大幅調整,二是像美國量化寬鬆。前者有這種可能性,苟非如此,大家只能耗着;後者則完全不可能。

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撰文 : 陳建仁

欄名 : 大行視角

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