樓市跌勢正在蔓延

地產 11:00 2022/09/21

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加息對樓市衝擊,早前率先在上車屋苑浮現,沙田第一城、牛頭得寶花園等率先跌穿心理關口,細價樓跌價影響換樓鏈,削弱大單位及豪宅需求,減價潮向樓市全面蔓延。

今次樓價跌浪由上車屋苑開始,以中原城市領先指數(CCL)今年初至今累積跌7.2%,但當中細單位跌勢較為明顯,中小型單位指數跌7.5%,而大單位指數僅跌5.7%,特別是沙田第一城、牛頭得寶花園等上車屋苑率先跌穿400萬元的心理關口。

細價樓先跌主因上車客財政實力相對較弱,率先受到按揭利息上升,而當息口上升,投資者買細價樓收租的意慾亦降低,令到細價樓跌價潮率先出現。

不過,近期情況正向中大型單位及豪宅市場所蔓延,各區屋苑不少3房單位樓價明顯下調。情況一方面反映了當細價樓樓價下跌,將影響整條換樓鏈運作,換樓客未能沽出手上的細價樓,或者需要蝕讓沽貨,自然影響到換樓入市的能力,「負財富效應」正向中上價住宅市場伸延。

其次,雖然中大型單位及豪宅買家對於加息的承受能力一般較高,但當細價樓率先出現減價潮,整體樓價氣氛轉差,潛在買家亦會較為觀望,期望樓價進一步回調之後撈底入市,造成中大型單位及豪宅承接力降低,部分急於出貨的業主亦沽有減價求售,令到跌勢亦在中上價樓市場出現。

最後,過往內地客屬於大單位及豪宅市場重要購買力,但受疫情下「封關」影響,內地客數目大減,買家印花稅(BSD)成交宗數長期維持在100宗以下,較疫情前下跌近半。在中港未恢復通關影響下,豪宅市場難獨善其身。

樓市跌勢正在蔓延

撰文 : 唐榮

欄名 : 樓市分析

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