按息不斷升 買樓收租隨時變「負回報」?

地產 07:00 2022/09/21

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美國聯儲局周內快將加息,本港銀行料跟隨上調最優勢利率(P),正式踏入加息周期,而加息不單止打擊樓價表現,在租金走勢仍疲弱下,進一步蠶食租金回報,過往「供平過租」亦不復見,在利潤受損下,預期投資者入市料更審慎。

以反映住宅租金回報率的中原城市租金回報率(CRI回報率)為例,截至7月最新回報率為2.41%,相較同期H按息為2.22厘,仍然稍高,但該行估計由9月起,H按息將超越回報率。

踏入加息期後,實際按息料由現時約2.75厘,逐步抽升到3至4厘以上,同時間,樓價受息口因素影響,再加上本港仍未與內地及海外通關,經濟增長動力受損,在兩者夾擊下,引致住宅價格持續回落,而面對樓價下挫,租金亦難獨善其身,難以逆市上升,在現時普遍約2厘多的租金回報,在扣除按揭利率後,最終陷入負回報率的局面。

過往投資者購買物業,主要睇中「磚頭」較穩陣,未如股票般大上大落,不少購買後作長綫收租,在息口偏低下享受「供平過租」,扣除每月租樓支出後,更有餘額入袋,更可同步享受樓價上升。

但在加息期下,供樓人士開支增加,租金在經濟大環境下,則易跌升難,引致「供平過租」不再,投資者利潤受損,難以繼續持貨,再加上現行部分投資工具,例如早前政府發行的綠色債券,保底息率達2.5厘,促使買家不再視買樓收租成投資首選,勢必打擊入市意欲。

記者:李偉航

 

欄名 : 樓市分析

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