加息影響不大  中細價新盤續受捧

本港銀行上周跟隨美國加息，正式踏入加息周期，原本置業人士面對的入息門檻將會提高，但適逢金管局即時下調壓測息率，某程度減輕加息衝擊，令到最新的置業門檻不升反降，為樓市帶來提振作用，而首期要求較低的中細價新盤，將繼續受市場追捧。

上周四本港銀行跟隨加息0.125厘, 以 30年還款期、500萬元貸款額計算，H按及P按每月供款會均增加約332元或1.63%至 20,744元，而在舊有加息3厘的壓力測試下最低入息要求則增加至49295元，但當金管局將壓力測試放寬至加息2厘，實際最低入息門檻下降回44,101元，較加息前的入息門檻還要低。

雖然二手樓價受整體經濟及加息影響，出現持續下滑，部分屋苑成交價更重返3至5年前的水平，但一手盤與其相比下，依然具備優勢，除本身樓齡、配套更勝一籌，發展商亦提供多種置業優惠，甚至低息樓按計劃，藉此對抗息魔，二手盤在缺乏優惠下，自然被搶走購買力。

而在加息周期下，樓價約500萬至800萬元的中細價新盤，將繼續主導市場，始終首期資金要求低，買家亦可藉「茂波Plan」承造高成數按揭，以政府統計處數據作參考，今年第二季在職私樓家庭月入平均中位數為4.53萬元，若購買550萬元的物業，以按息2.725厘，承造九成按揭，並借貸30年計，在壓測降至加2厘後，每月入息要求為45,058元，剛好通過壓測要求。 

因此，近期天水圍Wetland Seasons Bay 3期等主打中細價新盤頗受市場歡迎，首批80伙即全數售罄，相反市區中上價新盤價格在700萬至1,000多萬元之間，承接力較弱。

相反壓測息率若維持加3厘，在按揭息口、年期及成數與上述一樣，最高只能夠負擔444.6萬元的按揭貸款額，即494萬元的物業，但目前低於500萬元的新樓單位卻有限，可見雖然銀行調高按息，但降低壓測息口下，仍有一定數量的買家具資格購買中細價物業。

記者：李偉航

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