【內房危機】第四季中央還有什麼招數可以出?

財金 23:33 2022/09/28

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7月停工斷貸事件爆發以來,購房者置業信心再度受挫,房地產市場二次探底,為此,中央及地方出台一系列「保交樓」舉措。本文將引用克而瑞研究中心發布的《2022年三季度中國房地產總結與展望(上篇)》,與大家回顧一下即將過去的第三季度政策對內房的支持力度,以及未來的政策會如何轉向。

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中央多次提及「保交樓」

中央層面,「保交樓」上升至政治局會議高度並與穩民生並列,並啟用2,000億元(人民幣,下同)政策性銀行專項借款。7月中下旬,銀保監會多次表態,要協同地方政府,千方百計推動「保交樓」。

7月28日,中央政治局會議強調要「壓實地方政府責任,保交樓、穩民生」,保交樓首次被寫入政治局會議文件並與穩民生相並列。

8月,住建、財政、央行等多部委聯推政策性銀行專項借款,支持已售逾期難交付住宅項目建設交付,專項借款初期規模達到2,000億元,並且中央財政會根據實際借款金額予以1%的貼息。

地方政府推動「保交樓」

中央的命令下達後,各地地方政府亦開始行動,落實「保交樓」。

克而瑞研究中心整理地方舉措,主要涉及以下幾個方面:

第一,設立專項紓困基金。例如南寧,已設立平穩房地產基金,首期規模30億元,聚焦於住房類房地產問題項目。又如湖北,湖北省資管與浙商資管聯合設立50億元紓困基金,加大對全省不良資產的收購、處置力度。

第二,派遣工作組或建立一對一掛聯幫扶,督促項目盡早復工。例如蘇州,問題項目所在區域的街道辦事處,與區級職能部門聯合成立工作組入駐項目現場,督促項目盡早復工,並監督項目工程質量,全面落實「一樓一策一專班」。

第三,返還未動工項目土地款。例如贛州,經開區政府決定收購綠地部分未動工地塊,根據施工進度返還綠地近4億元土地出讓金用於項目施工建設。

第四,對出險企業、問題項目實施差異化管理。例如天津,符合條件的項目可以超節點提前撥付預售監管資金,並區分項目風險與企業集團風險,將風險企業的優質項目與企業本身分離。又如南京,對於出現資金矛盾苗頭的,設立區政府專用強制資金賬戶,已對36個樓盤約80億資金進行強制監管。

「保交樓」有三大難點

不過報告提及現時保交樓仍面對三大難點。

其一,暴雷房企過多,所牽連的城市及項目覆蓋面廣,即便是優質項目,也會由於企業暴雷陷入停工狀態。

其二,項目銷售及回款困難,無法匹配建設資金需求,致使開發環節陷入僵局。不少項目更是因違規提取預售監管資金,現已陷入資不抵債的窘境。

其三,資金缺口龐大,地方財政資金難以有效填補,致使保交樓行動整體滯後。

報告指出,解決資金缺口問題是保交樓的關鍵,從落地效果來看,專項紓困基金和政策銀行專項借款或許更加直接有效,並預計未來的政策方向會向三方面發展......

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撰文 : 劉雅文 投資理財

欄名 : 內房危機