【高息變高危】聯儲局高息不動搖 收租股續受壓（第三版）

本文上周首次刊出時，市場仍然希冀聯儲局12月開始放緩加息後，最快在2023年2月停止加息並轉軚減息救市。不過美國聯儲局主席鮑威爾最新發言已打破市場幻想，高息環境將持續更長時間。讀者可重温此文，了解高息股所受影響之大。

鮑威爾本港時間周四凌晨表示，緊縮政策的效果需要時間才能生效，尤其是對通脹的影響，歷史教訓強烈警告不要過早放鬆政策，在達到足夠的利率水平之前，還有一段路要走。

財政司司長陳茂波表示，聯儲局會繼續觀察加息對經濟及通脹的影響，雖然效果滯後，日後加息步伐可能放緩，但不能預期會很快停止加息。本港要預備在這情況下對金融市場的影響，金融波動會否持續。

因應聯儲局加息，金管局上調貼現窗基本利率75基點至4.25厘。匯豐宣布，由2022年11月4日（星期五）起，上調港元最優惠利率25點子，由年利率5.125%調高至5.375%。最新HIBOR續處高位，與按揭利率相關的一個月拆息報3.20714厘。

高息環境繼續不利高息股表現，領展 （00823） 現跌1.5%，九倉置業 （01997） 現跌2.1%。樓按息口上升壓抑本地樓市，新世界發展 （00017） 跌4.6%再創新低。

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加息環境下，高息股相對回報愈來愈不吸引外，更有派息減少可能。摩根士丹利指，持績攀升的香港銀行同業拆息 （HIBOR）會令本地收租股的利息開支急增，下調明年盈測平均4%。

摩根士丹利估計，一個月HIBOR在今年下半年的平均拆息會升至2.3厘，2023年平均拆息更會達3.5厘，較上半年平均0.5厘的低息環境大相逕庭。

任何有負債的本地企業都會受到影響，而當中摩根士丹利點出兩種利息開支會大幅增加的企業：

一、浮動利率債佔比大的企業──九龍倉集團 （00004） 及九龍倉置業 （01997） ；

二、總債務龐大的企業──新世界發展 （00017） 、恒基地產 （00012） 、希慎興業 （00014） 及嘉里建設 （00683） 。

利息開支會增加，意味每股盈利減少，從而令每股派息受到影響。摩根士丹利下調6隻收租股2023年盈測平均4%，較市場一致預測低，反映股份現價尚未反映利息開支增加對企業的影響。

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九龍倉置業評級降至「減持」

因應盈利預測下調導致派息減少，加上預期2023年美國10年期國債收益率平均達3.75厘，影響高息股的相對回報，摩根士丹利相應下調收租股的目標價11%至15%，當中前景最受影響的是九龍倉置業 （01997） ，評級遭該行削至「減持」。

該行指出，九龍倉置業過去3個月回報表現跑贏恒指約12個百分點，受惠香港放寬入境檢疫要求至「0+3」及公司良好的成本控制。不過隨住二十大報告重申「堅持動態清零」，中港通關短期難見，摩根士丹利料香港零售難以復甦，2022年仍要下跌1%，令九龍倉置業缺乏股價催化劑。

與此同時，九龍倉置業目前總債務480億元，100%為浮動利率債，令公司盈利對HIBOR敏感度高於同業。摩根士丹利測算，全年平均HIBOR每升100基點，九龍倉置業的每股盈利會減少7%。

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九龍倉置業另一危機，在於時代廣場的租金溢價下跌。廣場旁邊的羅素街本來是全球最貴街道之一，但大量名牌店如Prada、Burberry、La Perla、Swarovski及Tag Heuer已先後撤出該處，取而代之的是租金便宜8成的口罩專門店。該行指出，時代廣場相較鄰近希慎廣場的租金溢價由2018年的64%跌至2021年的36%，並將會持續下跌。

九龍倉置業現時派息亦不吸引。2023年預測息率僅3.8厘，低於歷史平均的4厘、美國10年期國債收益率4.1厘及同業現水平6至8厘。該行相應下調九龍倉置業目標價及評級：

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領展目標價大削15%

至於大眾喜愛的收息股領展，摩根士丹利則看其受美國加息制肘。雖然自月尾股價急跌後，領展2023年預測股息率已升至逾6厘的歷史高位，但與美國10年期國債收益率的利差仍只有2厘，只是歷史平均值，並無特別吸引。

此外，受制於中國封城影響內地租金收入，以及加息令利息開支增加，摩根士丹利料領展2023年可供分派收入按年跌1%，派息減少4%，令股息率上不到7厘。該行相應下調領展目標價及評級：

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比較看好的收租股，摩根士丹利會着重三點：低負債、派息有增長、有回購潛力。合資格股票包括

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