加息拖累樓價再跌1成?

地產 14:36 2022/11/05

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息口有機會維持高水平一段時間,將扭轉市場對置業看法,用家或將延遲入市,而投資者在貸款成本上升下,亦會增加對租金回報要求,樓價有機會較現水平再跌10%。

  • 本港實際按揭息率逼近3厘
  • 息口持續上升預期未改變
  • 觀望氣氛濃靜待樓價回落

隨着本港主要銀行跟隨美國加息0.25厘,實際按揭息率逼近3厘,現時按息雖較過往歷史水平仍偏低,但要注意的是,過去10年大部分時間按息在2厘或以下水平。而大部分在近年入市的年輕買家,習慣了低息環境,現時按息從低位回升50%,心理上難免受衝擊。

同時,息口持續上升預期未改變,不少人仍然會觀望樓價尚有調整空間,用家亦會延遲入市步伐,削弱市場的剛性需求。

另方面,當環球息口恢復「正常化」,市場預期按揭息率即使在明年「見頂」後,亦不會立即快速回落,投資者對於買樓投資回報的預期亦會改變。

例如,過去10年按揭息率低於2厘,借貸成本低,投資者願意接受較低的租金回報率,推高了私樓樓價水平,按照差估署數據,現時細單位(實用面積431平方呎以下)的租金回報率約2.7厘,遠低於過去20年平均3.8厘水平。

在租金水平維持不變的情況下,樓價需較現水平再跌一成,租金回報率才有望回升至3厘。若果要租金回報率回到3.8厘的長期平均值,私樓樓價潛在跌幅更達29%。
 

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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