大型屋苑呎價跌穿心理關口 下一步點走？

加息陰霾籠罩下，二手屋苑造價正緩緩下跌，尤其當大型屋苑造價跌穿心理關口位時，二、三綫屋苑會跟隨下跌，形成一浪低於一浪的情況。

• 買賣雙方會以9成按揭關口定價
• 銀行網上估價成樓價參考指標
• 大型屋苑呎價連環跌穿萬元關

過去政府未放寬9成按揭樓價上限時，買賣雙方會按照9成按揭成數的心理關口，作釐定入市的參考，例如當年600萬元單位僅能承造8成按揭，故沙田第一城2房單位難衝破600萬元關口。

相反樓價下跌時，沒有按揭借貸的限制，故跌市速度相對快，當指標屋苑沙田第一城跌穿500萬元關口後，二、三線屋苑即時跟隨下跌，例如大埔中心上月錄6宗成交，4宗低低於500萬；較遠的粉嶺中心及粉嶺名都，上月亦全綫跌穿500萬元關口，最平成交價420萬元，有機會短期跌穿400萬元關口。質素更加次一級的大圍金獅花園，甚至跌穿300萬元關口。

另一個樓價下跌的參考指標是，銀行網上估價，因為買賣雙方討價還價一般以銀估價作為參考值。而近日銀行對大型屋苑的估價可謂全綫下跌，例如鰂魚涌太古城及康怡花園，銀行估價一個月內下滑5.4%；沙田第一城銀行估價按月下跌6.8%，準買家還價更加大，因而拖低整體樓價。

除了成交價外，近月不少大型屋苑呎價跌穿1萬元關口，例如天水圍嘉湖山莊10月錄24宗成交，逾半單位跌穿萬元關口，同區二綫屋苑也受影響，屯門大興花園剛錄11月首宗成交呎價跌穿1萬元關口，屬5年低位。