大型屋苑呎價跌穿心理關口 下一步點走?

地產 18:30 2022/11/12

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加息陰霾籠罩下,二手屋苑造價正緩緩下跌,尤其當大型屋苑造價跌穿心理關口位時,二、三綫屋苑會跟隨下跌,形成一浪低於一浪的情況。

  • 買賣雙方會以9成按揭關口定價
  • 銀行網上估價成樓價參考指標
  • 大型屋苑呎價連環跌穿萬元關

過去政府未放寬9成按揭樓價上限時,買賣雙方會按照9成按揭成數的心理關口,作釐定入市的參考,例如當年600萬元單位僅能承造8成按揭,故沙田第一城2房單位難衝破600萬元關口。

相反樓價下跌時,沒有按揭借貸的限制,故跌市速度相對快,當指標屋苑沙田第一城跌穿500萬元關口後,二、三線屋苑即時跟隨下跌,例如大埔中心上月錄6宗成交,4宗低低於500萬;較遠的粉嶺中心及粉嶺名都,上月亦全綫跌穿500萬元關口,最平成交價420萬元,有機會短期跌穿400萬元關口。質素更加次一級的大圍金獅花園,甚至跌穿300萬元關口。

另一個樓價下跌的參考指標是,銀行網上估價,因為買賣雙方討價還價一般以銀估價作為參考值。而近日銀行對大型屋苑的估價可謂全綫下跌,例如鰂魚涌太古城及康怡花園,銀行估價一個月內下滑5.4%;沙田第一城銀行估價按月下跌6.8%,準買家還價更加大,因而拖低整體樓價。

除了成交價外,近月不少大型屋苑呎價跌穿1萬元關口,例如天水圍嘉湖山莊10月錄24宗成交,逾半單位跌穿萬元關口,同區二綫屋苑也受影響,屯門大興花園剛錄11月首宗成交呎價跌穿1萬元關口,屬5年低位。

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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