華坊盧銘恩：物業估值與貸款融資的迷思
據消息指，原本有望成為香港本年度最大金額的商業物業成交，發生了戲劇性的變局。
約一個月前有買家以67億元透過招標購入九龍灣高銀金融國際中心，並據稱已支付訂金2.5億元，不過在本月卻收到賣方通知，並指協議需要終止。有關事件已被賣方入稟高等法院，要求法庭頒令賣方執行買賣協議。
一般來說，在市場環境不佳的情況下，由於擔心市況繼續轉差多數只有買家悔約取消交易，以減少損失。以香港目前的甲級商廈來說，實屬此況，早前有市場報告指，位於中環的長江集團中心的空置率都高達20%。是次年度最大金額交易，竟然由處於弱勢的賣方提出，實在匪夷所思，耐人尋味。
事件由於已經進入法律程序，外界也難以知悉事情。但會否跟67億元的成交價，與早幾年貸款融資時所依賴的專業物業估值報告相差太遠，而導致債主損失嚴重有關，這或許值得深思。
根據香港金融管理局的規定，銀行不得將超過資產價值的40%借給商業地產買家，以盡量減少違約造成的損失。夾層投資者和其他影子銀行則不受此約束。其中的資產價值，一般就是依據測量師行出具的物業評估報告來定奪。但近年的實況是，估值往往已遠超出合理的專業範圍，加上市場環境變差，已令不少有大量抵押貸款業務的外資銀行的内部風控部門表示擔憂。
他們告訴筆者，若物業估值比實際高估10至20%的話，而市場往後卻下跌10至20%的話，這一來一回，就會令一些以高LTV貸出的項目，即使收到資產，也無法支付貸款給業主的成本。
高銀金融 （00530） 於2018年以170億元從其董事長手中買下該物業，使總LTV比率達到60%。根據當年上市公司通函中的物業估值報告顯示，高銀國際金融中心於2018年3月31日的估值為170億元，與4年後的今日67億元作價相比，高出約2.5倍。若當年170億元（平均呎價約16,000元）的專業估值是公允的話，這意味著同類型寫字樓的價格，在這動蕩的4年間下跌逾60%，但這似乎跟現實情況不太匹配。
參考載於上市公司通函裏在2018年的估值，當時在業界其實都存在一番討論，覺得170億元的估值已遠高於常識。報告披露了估值日的空置率和租金收入。當時報稱428,787平方呎的空置面積，就已佔總寫字樓面積的一半多一點。雖然，估價師表示他們注意到空置部分正在逐漸填補，但在估值日如此高的空置率，理應把最終估值進行大幅折扣處理。
該報告披露的租金收入為每月1,350萬港元，意味著170億元的估值之收益率只約為 0.95%。哪怕假設完全出租的情景，每月租金為1,700 萬，收益率也是低於 2%，遠低於當時同類型物業大概2.5%以上的收益率。因此，從專業的角度來看，估值或許高得無法接受。
另參考一些大行市場報告，從側面看估值是否公允。2018年的估值由170億元跌至67億元，下跌了超過60%。但是，參考差餉物業估價署的甲級寫字樓數據，同期4年間的租金降13%；中原地產的數據顯示，同期的租金下降了20%，成交價格跌了10%。
有趣的是，由簽發170億元估值報告的同一家測量師行發出的。最新的公開寫字樓市場報告指出，2018到2022年租金也是下跌了20%。似乎跟這個60%的跌幅，還是大相徑庭。
自我監管操守成第一道防綫
誇大的資產價值，會對一個地區或國家的金融體系造成或大或小的衝擊，尤其市場出現轉向變差的情況下。故此，要防止估值被操縱，第一道防綫就是估值行業本身的自我監管操守，建議香港測量師學會和英國皇家特許測量師學會不妨探討是次案例，以增强業界，以及大衆對物業估值專業的信心。
商業社會的物業業主，利用估值的彈性，以獲取貸款融資等便利，亦可謂資本市場上的潛規則。然而，只要在合理的專業範圍誤差，亦未嘗不可。但是此案例，又會否超越了紅綫，而間接導致交易告吹，值得繼續觀察。
撰文：華坊諮詢評估董事總經理盧銘恩
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計劃詳情
撰文 : 盧銘恩 華坊諮詢評估董事總經理
欄名 : 估值透視
