從美日房地產泡沫 看內房危機(第二版)

研究報告 09:25 2022/11/25

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本文第一版已簡單說明美國及日本房地產危機的起因,還有見底回升過程及其推動見底的原因。至於中國房地產,其實未必如美、日房地產危機般差,但中長綫的確有走下坡的原因。

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首先,最多讀者關注的負債方面,雖然中國居民槓桿率在近十年來快速提升,但仍低於美國目前的水平(圖七)。另看日本居民的槓桿率在1990年底達到68.4%的階段性峰值後,震盪下行至2016年6月的59.4%的階段性低點,其後再上行至2021年底的67.6%。而中國居民的槓桿率以更快的速率上行至2022年3月底的61.4%,升越日本2016年6月階段性低點。

內房企業仍有減負債空間

不過,在房地產開發企業層面,截止2022年6月底,中國上市開發商剔除預收款項及合同負債的資產負債率下降至69.1%(資產負債率為77.9%),總體上高過日本房企目前的水平(圖八)。海通証券認為,後續中國房地產企業偏高的負債率在未來有進一步下行的空間。

另外,但是中國人口步入負增長階段(圖九),加上海通証券預期中國城鎮化在2021年底達到約64.7%後,未來城镇化率上升速率將逐步趨緩(圖十)

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因此,海通証券判斷,中國在未來20年,商品房需求將先在18萬億元人民幣左右徘徊幾年(圖十一),之後逐步回落,而商品房销售金额的增速或将持续下降......

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【第一版刊於11月24日 03:26】

內房債務危機不單止衝擊內房股,更波及內險股、內銀股,並且影響房地產相關產業鏈的股份,困擾近1年多中港股市。海通証券借鏡10餘年前爆發的美國次級按揭危機,以及上世紀日本泡抹經濟,推斷今次內房危機。

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美国次級按揭貸款危機(Subprime Crisis)(下稱「次按危機」)是指一場發生於2008年在美國,因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震盪引起的金融風暴(部分媒體更形容為「金融海嘯」)。它致使全球主要金融市場出現流動性不足危機。

然而次按危機是從2006年春季開始萌芽,並逐步顯現,而對各金融機構及經濟層面的傳導,詳見圖一。次按危機到2007年8月開始蔓延到美國、歐盟和日本等世界主要金融市場......

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圖表及數據資料來源:海通証券2022年11月22日報告

編輯:蕭悅潾

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撰文 : 蕭悅潾 Money Times

欄名 : 券商有路捉

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