市區地價跌穿1萬成常態?
在加息陰霾下,樓價持續下跌,根據官方樓價數字,今年首10個月樓價已累跌約10.54%,而此亦拖累地價下跌,最新再有市區地以6000多元售出,究竟市區地價跌穿1萬元水平,是否已成地價新常態?
上周截標的啟德第2A區4號、5(B) 號及10地皮最終由長實 (00013)以約87億元奪得,每平方呎樓面地價僅約6,138元,除創近8年半同區地價新低外,亦跌穿1萬元。
受加息因素纏繞,樓市觀望情緒升溫,樓價及整體物業交投受挫外,發展商對樓市前景亦變得悲觀,導致他們投地時出價亦轉趨保守,近期相繼有地皮跌穿1萬元關口。回顧本月同由長實以11.61億元奪得合作發展合約的市建局西營盤賢居里項目,其每呎樓面地價僅約9,554元,地價除了較8月由遠東發展(00035) 投得的同區市建局桂香街項目迅速下跌27%,亦跌穿1萬元。
另外,上月初批出、同位於港島西區的堅尼地城西寧街地皮,其成交價僅逾4.39億元、即每呎樓面地價約9,500元,同樣跌穿1萬元水平。如以港島官地呎價計,地皮更創逾8年半後的新低紀錄。
事實上,近期已經接連有多幅地皮以低於市場下限價成交,除了上述的西寧街地皮,信置(00083)及招商局置地組成的財團於10月以約23.88億元、每平方呎樓面地價約8,571元投得的市建局土瓜灣榮光街/崇安街發展項目,亦較市場估值下限低約9.8%。
及至10月批出的屯門青山公路大欖段「限呎」地、8月公布中標結果的市建局西營盤桂香街項目及7月批出的西營盤醫院道地皮,均以低於市場估值下限價成交,可見近月地價確實有回落迹象。
而商業地皮亦不例外,於上月以2.96億元、每呎樓面地價約2,684元批予新地(00016)的一幅觀塘安達臣道商業地,更較市場估值下限約3.7億元大幅低出約20%。
由於加息周期尚未見到終點,樓價繼續尋底,初步估計未來數年樓價持續低企,在後市不樂觀的情況下,估計發展商短期內投地會繼續採取保守策略,以免「行錯棋」。
不過,近期社交距離措施逐步放寬,有傳媒亦引述消息指,中港有機會在農曆新年前免除隔離通關,該等因素料有提振樓市的作用,故料明年樓市氣氛會逐步轉勢,發展商投地出價或因此而再度變得積極。
記者:潘淑盈
欄名 : 樓市分析