優質內房股 銷售料回暖（第三版）

中國房地產市場中長期而言，需求屬於穩定。同時，從地方到中央陸續出台多輪放鬆政策，有利行業復甦。東吳證券預計優質民企及龍頭國企銷售企穩，2023年二季度後銷售回暖，當中推薦了一些股票。

■本輪行業下行周期演變及復甦路徑推演︰

本輪行業下行周期始於供給側去槓桿 ，當前房地產泡沫化金融化勢頭已得到遏制。

供給側信用修復和供給主體資產負債表修復是行業復甦的先決條件。

針對房地產困境已從供需兩端發力，從地方到中央陸續出台多輪放鬆政策，且力度與頻次逐漸加強。

供給側在信貸融資、債務融資和股權融資三方面的通道均已打通，後續融資漸次落地將開始改善優質房企現金流情況。

2023年行業復甦將遵從「供給主體現金流恢復──需求側刺激政策推進──各方市場主體預期扭轉──銷售回暖」的路徑演繹，目前仍然處於第一階段。

■至2030年商品住宅仍能維持12億平的銷售規模中樞

根據東吳證券《未來中國房地產市場規模還有多少空間？》報告的測算，預計2022年中國每年新增城鎮居住需求約 12.6億平方米，2030年需求為12億平方米。

改善性需求將在2026年超越城鎮常住人口增長帶來的需求成為最大需求。

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側調整推動行業格局優化

 1）銷售︰優質民企及龍頭央國企銷售企穩，預計2023年二季度後全國銷售回暖。

未來市場或將不再「唯規模論」，繼續擴張規模的將主要是龍頭央國企及個別優質民企，注重區域深耕和產品品質的房企將行穩致遠，大部分民企縮表存活後將成為區域型房企。

 2）土拍︰央國企及城投擴表，預計2023年土地市場略滯後於銷售回暖。

2023年土地市場真正迎來回暖的關鍵在於民企拿地能力何時會恢復，民營房企作為過去土地市場拿地主力。

根據過往歷史周期經驗，房地產投資能力恢復一般來說滯後於銷售恢復3至6個月。

 3）融資︰央國企背靠信用優勢具備更好的融資能力，相對融資優勢將持續擴大。

而民企信心復甦滯後於行業整體，資產負債表修復將需要更多的時間。

■對投資適當樂觀，對銷售謹慎樂觀，對新開工不悲觀。

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