商勝住 3大因素削住宅2023年回升力(第三版:增目標價表)

研究報告 11:12 2023/02/02

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本文第一及第二版提及,在經濟活動復常下,2023年香港物業市場以寫字樓、零售相關、工業用途等商用物業的租金有望復甦,而住宅市場則在3個因素,包括:

  • 受制市民供樓負擔、
  • 住宅租金回報率吸引力下降、
  • 需求相對持續增加的供應下呈現下滑,

而限制復甦潛力。

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至於個股方面,報告內特別將長實集團 (01113) 的投資評級,由「中性」調升至「買入」,而原因有3個......

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其他收息股分析,詳見:【下一頁

高盛對香港銀行股展望,詳見:【下一頁

延伸閱讀:景順趙耀庭:1個原因 美聯局或續加息2次(第三版)

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【第二版刊於2月1日 15:51】

新冠疫情衝擊力漸轉弱,加上中國復常提速,本文第一版提及,高盛在1月香港物業市場報告中預計,香港的寫字樓、零售相關物業等租金由2023年起展開3年的升勢;住宅市場方面,高盛雖然在該報告內將2023年的預期跌幅收窄,但仍料跌勢未止。

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高盛料香港住宅未有像商用物業在2023年展開復甦,除了本文第一版提及的市民收入增長放緩因素之外,還有按揭利率上升同時增市民供樓負擔和降物業收租吸引力,以及供應增加,這兩個因素窒礙住宅樓價回升動力。

加息周期下 實質物業收租回報率變負數

事實上,在按揭利率上升的情況下,物業租金回報率要相應提升(點擊圖片放大),才能抵銷利息支出,以及令收租較存款利息吸引。至於推升物業租金回報率,一是靠推升租金,二是購買物業的價格下降,惟承本文第一版所言,市民收入增長放緩,即是推升租金的空間不多,要提升租金回報率,似乎要以較低的物業購入價來達到的機會較高。

再者,高盛報告更發現,現時淨租金回報率已跌至負回報區域(點擊圖片放大)。由此看來,現時香港住宅物業吸引力不及定期存款,香港住宅物業暫時沒有收息價值。

住宅供應2021年趨升

此外,在香港政府以「急市民所急」為目,致力增加住宅供應的前提下,高盛報告也指出,香港住宅供應由2021年起回升,當中......

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(詳細分析更新中)

延伸閱讀:摩通:恒隆地產第四季弱勢應預期內 維持「增持」評級(第四版)

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【第一版刊於2月1日 06:06】

【第一版題為:港住宅價止跌?高盛反料商用物業租連升3年】

美國聯儲局採用較對上6次加息周期激進的步伐(點擊圖片放大),去應對超高通脹後終見成效(點擊圖片放大),而市場也預計香港時間2月2日清晨公布的議息結果,每次加息步伐將放慢至0.25厘(點擊圖片放大)。惟市場料聯儲局加息行動仍會持續(更多美加息跟進,詳見:【下一頁),加上香港市民收入、供樓負擔、住宅供應等因素,高盛料港住宅在2023年續跌。

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經歷過3年新冠疫情的衝擊,加上中國復常速度超出市場預期,高盛預計,寫字樓、零售相關物業、酒店以至工業用途等物業,租金有望由2023年起展開持續3年的回升趨勢(點擊圖片放大)

2023年:商用物業租金展升勢 住宅價租未止跌

反觀住宅物業市場,在香港與內地恢復通關後,高盛將2023至2025年香港住宅價格表現,雖然由原先預計的按年跌15%、持平及持平,上調到跌10%、升4%及升4%,但是跌勢在2023年內仍未止(點擊圖片放大);而住宅租金也預計在2023年內未止跌。

首先,物業價格表現與市民收入增長有關,加上量寬結束......

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(詳細分析更新中)

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記者:蕭悅潾

宏觀形勢展望,詳見:【歐、美】【中國

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撰文 : 蕭悅潾 Money Times

欄名 : 券商有路捉