內房好轉 四股看俏（第三版）

內房好轉，又是投資部署的良機。申港證券建議關注經營穩健房企龍湖集團 （00960） 、高品質房企綠城中國 （03900） 、有發展潛力的越秀地產 （00123） ，以及推薦代建行業龍頭綠城管理控股 （09979） 。

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申港證券認為2023年可以積極關注中小市值國企布局機會，原因包括：

 

1.商品房市場的空間仍有待填充

2023年銷售規模將保持穩定，但土地市場中民企退場、城投承托仍未消退，中型房企在土地及銷售市場有擴張機會；

 

2.機遇的把握

當前從土地市場觀察，中小上市房企拿地相對謹慎，主要受商品房市場銷售不佳影響。

隨着商品房市場復甦，留存有拿地實力的中小型上市房企有進一步施展拳腳的空間，規模及市場佔位元提升值得期待。

 

龍湖集團 （00960） 簡介

集團的業務起源於重慶，於2005年擴展至成都及北京，於2007年下半年擴展至西安及上海。

於2009年，集團進入無錫、瀋陽及常州市場，並計劃繼續擴展至中國其他發展迅速的目標地區，包括環渤海地區及長江三角洲地區。

集團的住宅物業發展項目涵蓋多種中高端產品，包括高層公寓、花園洋房、聯排住宅及豪華獨立住宅。

集團亦已建造各種中至大型購物商場及其他商用物業。

根據上市條例規定，上市公司之公眾持股量不能少於25%，集團已向聯交所申請行使酌情權以接納集團之公眾持股量為20%。

業績表現：

2022年上半年度，集團營業額上升56.4%至948.05億元人民幣，股東應佔溢利增加0.8%至74.8億元。

期內業務概況如下：

（一）剔除公平值變動等影響後之股東應佔核心溢利增長6.1%至65.5億元人民幣，核心稅後利潤率為10.3%，核心權益後利潤率為6.9%。

整體毛利增長20.1%至201.47億元人民幣，毛利率則下跌6.4個百分點至21.3%；

（二）物業發展：營業額增加61.6%至837.67億元人民幣，佔總營業額88.4%，分部溢利上升28.7%至123.89億元人民幣；

1.期內，集團交付物業總建築面積為598.3萬平方米，結算毛利率為17.3%，營業額單方價格為每平方米14,001元人民幣；

2.集團合同銷售額為858.1億元人民幣。銷售總建築面積518.5萬平方米。

長三角、西部、環渤海、華南及華中片區合同銷售額分別為296.7億元人民幣、171.2億元人民幣、197.9億元人民幣、124億元人民幣及68.3億元人民幣，分別佔集團合同銷售額的34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8%；

3. 於2022年6月30日，集團已售出但未結算的合同銷售額為3,145億元，面積為1,900萬平方米；

4. 期內，集團新增收購土地儲備總建築面積為226萬平方米，權益面積為134萬平方米。

於2022年6月30日，集團的土地儲備合計6,767萬平方米，權益面積為4,690萬平方米，土地儲備的平均成本為每平方米5,206元人民幣。

按地區分析，環渤海地區、西部地區、長三角地區、華中地區及華南地區的土地儲備分別佔土地儲備總面積的318%、25.8%、18.7%、13.7%及10%；

（三）物業投資：營業額增加22.5%至58.63億元人民幣，分部溢利增長16.8%至35.66億元人民幣。

於2022年6月30日，集團已開業商場建築面積為618萬平方米（含車位總建築面積為773萬平方米），整體出租率為95.6%；冠寓已開業11.1萬間，整體出租率為93.3%；

（四）物業管理及相關服務及其他：營業額增長29.5%至51.75億元人民幣，分部溢利增加16.1%至15.89億元人民幣；

（五）於2022年6月30日，集團之銀行結餘及現金為869.94億元人民幣，綜合借貸總額為2,123.8億元人民幣，淨負債率（負債淨額除以權益總額）為55.3%。

 

綠城中國 （03900） 簡介

集團主要於中國從事房產開發、特色小鎮建設、代建管理、資產經營、生活服務等業務，重點發展一二綫城市及其他優質三四綫城市。

業績表現︰

截至2022年6月止半年度，集團營業額上升79.1%至647.31億元人民幣，股東應佔溢利則減少25.5%至18.01億元人民幣。

期內，集團業務概況如下︰

（一）整體毛利增長41.6%至112.33億元人民幣，毛利率則下跌4.6個百分點至17.4%；

股東應佔核心淨利潤為37.26億元人民幣，上升36.7%；

（二）物業發展︰營業額上升89.6%至601.83億元人民幣，佔總營業額93%，分部溢利增加24.9%至44.06億元人民幣；

1.期內，集團累計取得總合同銷售面積539萬平方米，總合同銷售金額1,128億元人民幣；

自投項目銷售均價為每平方米25,050元人民幣；

2.期內，集團在8座城市新增項目20個，總建築面積為313萬平方米；

預計新增貨值731億元人民幣，歸屬於集團權益貨值為554億元人民幣，平均樓面價為每平方米12,881元人民幣；

3.於2022年6月30日，集團共有土地儲備項目251個（包括在建及待建），總建築面積5,649萬平方米，其中權益總建築面積為3,157萬平方米；

（三）酒店業務︰營業額減少27.4%至2.56億元人民幣，業績轉盈為虧，錄得分部虧損4,204萬元人民幣；

（四）物業投資︰營業額下跌2.8%至8,881萬元人民幣，分部溢利減少4.7%至5,225萬元人民幣；

（五）項目管理︰營業額增長15.5%%至11.46億元人民幣，分部溢利上升26.3%至3.3億元人民幣；

（六）其他︰營業額增長3.5%至30.57億元人民幣，分部溢利上升40.4%至1.6億元人民幣；

（七）於2022年6月30日，集團之銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）為632.21億元人民幣，

總借貸為1,398.49億元人民幣，淨資產負債率（淨負債/權益總額）為71.5%（2021年12月31日︰52%）。

 

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