英國樓市確認轉勢 3大訊號話你知

國際 13:56 2023/08/19

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英國通脹高企,英倫銀行自2021年底開始加息,連加14次由0.1厘加至最新5.25厘,按揭息率自然隨之上升,兩年間由1.68厘加至逾6厘水平。按英國國家統計局公布的數字,現時業主的供款已較加息前增加20%,每月平均增加金額介乎148至866英鎊(約1,473至8,617港元)。

樓市受壓,可謂持續加息常見的後遺症,而近期有3大訊號,同樣反映早兩年異常熾熱的英國樓市已經轉勢。

首先,樓價下跌無疑是最直接訊號。最大按揭機構Halifax的樓價指數已經連跌4個月,繼6月創逾10年以來最大按年跌幅2.6%後,7月亦跌2.4%,全國平均樓價跌至約28.5萬英鎊(約283萬港元)。另一主要按揭機構Nationwide的樓價指數跌幅更大,上月按年大跌3.8%,為14年來最大跌幅。

地產代理公司Hamptons亦指,英格蘭和威爾士上月的住宅成交當中,54%為減價沽貨,比率高於6月份的47%,為2022年12月以來新高,而買家平均獲得4.5%折讓。

其次,拖欠供款的個案上升,大大增加斷供被強制收樓的風險。金融業組織UK Finance指出,今年第二季有8.19萬名業主,拖欠供款累計金額佔未償還貸款2.5%或以上,較前一季增加7%;更有2.8名業主陷入水深火熱的局面,拖欠供款累計金額佔未償還貸款10%或以上。

最後,多家金融機構近日先後調低按息,龍頭Halifax的減幅更為全行最大,5年期定息按揭的減幅多達 0.71 厘,產品最新按息為5.28厘,過往最受歡迎的2年期定息按揭亦減0.27厘。金融機構逆向「減息」的行徑,與英倫銀行連續14次加息的走向大相徑庭,凸顯他們倚重的住宅按揭工作愈來愈難做。

Nationwide指出,現時首次置業人士若要「上車」,以20%首期及6厘按息承造按揭,每月供款額將佔他們家庭收入多達43%。基於當地入息稅及國民保險最少佔打工仔收入32%,住屋成本一旦超過3成,負擔絕對不輕。

供樓負擔重、通脹高企、長期經濟走弱3大利淡夾擊下,英國近20年的樓市牛市似是時候完結。經濟研究機構Capital Economics助理經濟師帕蒂森(Imogen Pattison)預期,按息將會維持於現今高水平最少12個月,相信未來幾個月以至明年,樓價跌勢只會更急。

那麼,對於有意於當地置業的港人而言,目前是否入市良機呢?筆者仍然維持去年底時的看法,就算入市良機出現,也要量力而為,畢竟樓價受壓的幅度難測,要買得靚,抑或要買得平,從來魚與熊掌,難以兼得。

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撰文 : 嚴智勇

欄名 : 英國樓市