做個幸福收租婆的秘訣

做個幸福的收租婆/公，首要條件是租客按時交租；而遇上租霸，則分分鐘成了倒楣收租婆/公。

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對於海外置業的朋友，以美國為例，在隔山買牛的情況下，又如何可獲取更大的保障呢？尤其租霸，有何辦法避免發生在自己身上，正是本文探討的內容。

在美國，人們非常重視個人的信用評級（Credit Report）。信用評級取決於支付帳單的方式、貸款金額、擁有的信用卡數量等因素。一旦欠租或欠債，就會影響信用評級，繼而直接影響日後租屋、買屋、購車、申請貸款等其他的日常生活。

家庭租客欠租率往往較低

因此，筆者傾向將物業出租給家庭租客，因為若他們因欠租而降低信用評分，可能會導致他們的家庭連同子女流離失所。為了讓下一代能夠有穩定的居所，家庭租客的欠租率往往較低。

另一類筆者非常歡迎的租客是受到Section 8計劃資助的租客。筆者在之前的專欄中曾經提到，受到Section 8計劃資助的租客，每個月租金由州政府直接存入業主指定的銀行帳戶，支付租金非常準時，絕對可靠。

這兩類租客的流動性較低，業主不需要面對換新租客時的煩瑣事務。根據美國房地產經紀公司HouseCanary的最新報告，指出截至2023年第二季，俄亥俄州的單戶住宅（Single Family Residence）租金價格相較於去年同期已上升了24%。

也許有一些投資者會問，換一次租客就可以提高租金達24%，但如果是同一租客續約，就很難大幅提高租金了。所以，是否應該每年換新租客以爭取更高的租金回報呢？

從上述數字上看，每年換新租客的確可以增加回報，但同時也增加了遇到麻煩租客的風險。投資者需要在獲取穩定回報和遇到麻煩租客之間取得平衡。根據筆者多年的經驗，更傾向於獲取穩定回報，而不是將時間花在找新租客上，這樣反而可以更多時間研究新的投資產品或享受人生。

因此，選擇家庭租客或受Section 8計劃資助的租客，可以提高業主的保障和回報的穩定性，同時降低遇到欠租的風險。美國的租約通常在首年是死約，之後轉為生約。

在生約期間，雙方只需在一個月前通知對方，即可終止租約。在簽訂租約時，制定明確的政策是非常重要的，包括租金支付日期、逾期支付的罰款機制，以及提前終止租約的程序。這樣可以為業主提供法律保障，並讓租客清楚了解他們的責任和義務。

撰文：Capstone 72創辦人胡寶兒

編輯：葉麗雯

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