二手樓劈價潮 內房刺激力度要打折
內媒《證券時報》報導，北京地區的樓市在執行「認房不認貸」，市場熱度明顯升温。隨着「金九銀十」傳統旺季的到來，多個新房項目吸引了不少購房者前來諮詢，二手房成交和帶看量也大幅增長。不過，多位業內人士對e公司記者表示，市場熱度能否持續仍有待觀察。整體看，目前政策釋放了一批購房需求，房價較爲平穩。
中原地產提供的數據顯示，9月1日，北京宣佈執行「認房不認貸」政策措施，2日北京二手房成交1,200套、3日成交1,400套。新樓方面，2號成交1,800套、3號成交900套、但此後幾日新房和二手房成交持續衰退。累計一週時間，北京二手房成交了5,000套左右，新建住宅累計成交了3,500套左右，二手房一週超過之前半個月，新建住宅已經超過之前一個月成交量。
「整體看，北京市場成交明顯活躍，但二手房房源掛牌明顯增加，一部分是爲了賣一買一享受寬鬆的首付正常，另外部分是期望價格上漲變現，但市場熱度是否持續仍需觀察。只降低首付帶來的需求很可能釋放有限，在認房不認貸政策鬆綁後，市場期待出現貸款利率加點取消，郊區限購政策調整等政策的出台。」中原地產首席分析師張大偉對《證券時報》記者表示。
中指研究院市場研究總監陳文靜表示，北京政策優化後，預計前期觀望或積壓的購房需求將快速釋放，而對於賣一買一的購房者來說，這部分需求進入市場將需要一定時間，整體市場行情將持續一定時間，但持續時間的長短一方面取決於購房者換房節奏，另一方面也取決於其他優化政策跟進情況。
價格方面，當前新房項目仍以回籠資金爲主，價格上漲預期和空間整體偏小，而二手房隨着掛牌量的上升，價格上漲動力亦不強，預計價格整體以穩爲主。
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9月伊始，內房板塊就起風，一連串刺激政策帶動下，民企內房股上周暴漲。一出現救市，市場便炒作內房股，是因為大眾簡單理解為，新增的購房需求都是買開發商的新樓，錢都是流向房企。但是，在內地房地產需求逐漸趨於正常化的背景下，二手樓市場的影響力正在增大，一來會使刺激政策對開發商的利好打折，二來二手樓的供應增加會使樓價預期走向更難測。
摩根士丹利指出，雖然一手樓銷售在2023年第一季疫情解封後出現了一定程度的復甦，但2月以來二手樓新增掛牌量的顯著增加再次削弱了購房者的信心，導致4月以來一手樓銷售快速降温，並導致更多私人開發商和信託公司出現違約情況。另一方面，房主的靈活定價推動了二手樓銷售額在2023年上半年按年增長超過40%，市場份額從之前的約30%達到了上半年的39%。
該行預計一手樓需求趨於正常化，加上2015年至2019年棚改期間的大量房地產投機，以及房主對未來房價持悲觀態度，二手樓市場上的激進拋售和價格下調，會引發投資者擔憂房價進一步下跌，對整體經濟帶來溢出影響。
而「認房不認貸」刺激出來的購房需求，則會使二手樓市場的價格博弈惡化。招銀國際指出，新政策主要谷出2種購房需求：
一、曾經擁有一套房但已經賣掉的人（下稱D1）；
二、只擁有一套房並希望用新房替換現有房屋的人（下稱D2）。
不論D1還是D2，都有權選擇買一手樓或二手樓，而由於民企內房持續財困，「保交樓」項目質素堪虞且常被媒體報導，選擇買二手樓的人會比往年增加。買一手樓的D1，就是對商品房銷售的直接提振。招銀國際看好有關情況可維持1至2個月。
D2的情況則較複雜，因為他們首先要賣掉現有的住房才能享受首置優惠。招銀國際估計，D2的新房需求將逐漸釋放，但數量將呈下降趨勢。因為二手樓市場會出現降價預期：
一、有現金套現需求的房主視政策連發的當下為最後逃生門，割價求售，要錢唔要貨；
二、有換樓需求的房主為求盡快換樓，也有意願割價求售。
招銀國際指出，掛牌增加、價格下調可能會在短期內提振二手樓交易，但很快會激發買家的觀望情緒，推遲他們的購買決策，因此交易量減少，D2也會減少。因此，該行認為新政策對商品房銷售的提振可能只維持1至3個月。話雖如此，招銀國際認同監管機構穩定樓市的決心，相信如果需求無法持續回升，預計在年底之前會有更多的寬鬆政策。
結論而言，考慮到新政策的確釋放一定的購房需求，加上7、8月觀望政策的購房需求也會入市，內房「金九銀十」大概率好表現，但11月才是政策見真章之時，小心銷售復甦僅得2個月虛火，一如年初防疫解封時的短暫反彈。
居民加槓桿能力正減弱
在2014至2015年，上一個樓市政策寬鬆期中，減首付比、減房貸利率的確能夠帶動巨量的入市需求，年度新增按揭貸款額由2014年的2.1萬億元（人民幣‧下同）大增至2016年的5.6萬億元。不過高盛認為今時不同往日，因為
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撰文 : 陳煒傑 MONEY TIMES
欄名 : 券商有路捉
