英國「息魔」來襲 買樓容易供樓難
自2008年金融海嘯之後，全球步入超低息年代，新一代可能難以明白息率高低對樓市的影響有多大。綜觀西方世界，英國樓市堪稱這兩年最能夠體會「息魔」威力的國度，按揭成本大幅增加，完全抵消樓價下跌帶來的好處，甚至令置業變得更加困難。
有留意英國物業的讀者，應該對Zoopla不會陌生，而這個搵盤網站近日估計，當地按揭利率須回落至5厘以下水平，樓市的需求才有望回升。按格價網站Moneyfacts的統計，截至上周五（8日），2年期及5年期定息按揭平均利率分別為6.66及6.15厘，連跌5周下，已較這個加息周期的高位回落0.2厘左右。
那麼，現今樓市的需求有多疲弱呢？截至8月20日的4周，住宅需求較5年來同期平均水平低34%，達成買賣協議的個案減少20%，新屋供應量下跌9%，市場待售單位則上升16%。
Zoopla預計，今年住宅交投量將按年大跌21%至約100萬間，為2012年以來低位。上述交投量相當於當地每個家庭每隔23年搬家一次，不但遠低於8年的平均水平，亦較2021年一下子急增6年。
交投量大跌的最重要原因，是按息高企打擊民眾入市的能力，預料導致今年按揭買家的住宅交投量下跌28%；相對而言，全現金入市買家的交投量只是微跌1%。
首先，一直佔市場交投量3分之1的首次置業人士，通脹高企本已令他們更難儲夠首期，而按息上升進一步增添他們的財務壓力，難免對置業更加卻步。
加上同樣佔市場交投量3分之1的換樓客，如果沒有太大尋找新居的壓力，此刻亦會按兵不動，等待按息回落才會再次入市。
當地最大按揭機構Halifax指出，以25年期定息按揭及支付25%首期計算，現時首5年按揭還款額佔民眾平均年薪逾35%，按年增加5個百分點，而且遠高於新冠疫情初期（2020年初）的23%，僅次於2007年樓市興旺時的水平。
其次，除了英格蘭北部及蘇格蘭等樓價一直低水的地區，就算英國過去一年租金已急升10.4%，大部分地區仍自2010年以來，再次出現「租平過供」的情況，尤其是英格蘭中部地區。
Zoopla指出，若是首置人士，同一單位轉供為租的話，租金將較供款少9.5%，即每月122英鎊（約1,196港元）。
最後，對於佔市場交投8%的收租一族而言，大部分以供息不供本形式（buy to let）承造按揭，而按息增加會降低他們買樓收租的回報率，面對定期存款都有5厘回報下，難免影響他們的入市意欲。
事實上，倫敦等部分租盤渴市的地區，近期開始有業主於租約加入租金可隨按息增加的辛辣條款。
雖然樓價下滑及民眾薪金顯著增加，導致當地民眾入市資金由需要工作7.3年減至6.7年，為近20年來最低水平，但一年間按揭成本增加22%，每月平均供款已由1,020英鎊升至1,249英鎊（約9,996升至1.22萬港元），令置業難度不減反增。
買樓容易供樓難，應是此刻英國樓市的最貼切形容。正如本欄上周所說一樣，按息高企下，如何強化購買力，協助置業人士更易承造按揭或供款，將是英國樓市有否一線生機的關鍵。
撰文 : 嚴智勇
