新盤負溢價加劇 發展商蝕本價賣樓

近期樓市轉弱，新盤定價受壓，跟二手市場出現「負溢價」情況日益明顯，甚至有發展商稱以低於「成本價」推盤，再加上高息環境蝕食發展商盈利，在發展利潤收窄影響下，相信發展商日後投地將會更為審慎。

自長實 （01113） 油塘親海駅低價推出後，接著推出的新盤定價更趨保守，有一浪低於一浪趨勢。按照美聯上月初數據指，新盤定價早在去年第3季較二手市場已出現「折讓」，至今年第二季出現平均1.2%至2.9%的「負溢價」，並預計第三季新盤「負溢價」更有機會擴大至-10%，創有紀錄來最高。

新盤低市價推售，無疑會對發展商利潤構成壓力，例如早前推出的屯門掃管笏凱和山，首批折實價9,168至12,336元。相對於發展商在2017年投得地皮時候，每呎地價6700元加上建築成本，凱和山首批定價跟成本價相當接近。

至於近日建灝推售的九龍城翻新項目文曜，據發展商指，首批折實平均呎價18488元，屬於低價成本價每2萬元。而新地 （00016） 公布的業績，亦稱本年度混合毛利率按年跌9個百分點至36%。

發展商為了維持毛利率，將會盡量降低成本，而由於建築成本的壓縮空間有限，唯有從降低地價成本著手。其中擁有較多農地儲備的大型發展商，或會更多透過農地補地價，補充地價相對較低的儲備，但主要靠競投官地的中小型發展商則有機會在投地時候出價更趨保守，預計地價下跌的趨勢不變。

記者：余敏欽