港住宅市場現存3大難關（新增圖表）
仲量聯行日前發表的《香港住宅銷售市場綜述》報告指，香港樓市無疑面臨重大挑戰，當中展示3個難關。
該報告表示，香港上海滙豐銀行及中銀香港 （02388） 早前將H按封頂息，提高50個基點（1個基點=0.01厘）至4.125厘（點擊圖片放大），並同時減少現金回贈。隨着資金成本壓力增加，其他本地銀行或將跟隨。
與此同時，美國聯儲局並未排除在今年餘下時間內，繼續加息的可能性（點擊圖片放大）。銀行可能不得不再次提高最優惠利率，進一步打擊已經冷淡的置業意欲。
該報告回顧今年7月二手市場交易量，為2020年1月以來新低，並同時錄得今年以來最大的按月整體樓價指數跌幅，達1.1%。仲量聯行預計，整體樓價今年以來的上漲幅度，將在第三季度末被抵消，並且負資產案例數量將超過1萬宗。
再者，經濟表現持續低於預期，市場參與者應為緩慢的需求復甦，以及沉重的二手市場沽壓做好準備。
難關1：負資產削市場擴槓桿能力
該報告續指出，雖然有人認為，只要借款人能夠準時供款，負資產案例數量就不會引起擔憂，但負資產的影響，包括：
- 財富效應、
- 失去通過轉按套現獲得的流動性，
將延遲換樓需求和削弱入市信心，並可能引發惡性循環。盡管7月按揭相關措施有所放寬，但需求端承托力依然不足，整體市場缺乏擴大槓桿的能力。
難關2：私樓住戶月收入中位數跌 過壓測能力降
另一方面，私人住宅住戶月收入中位數已從2019年約40,800元的高峰，下降到2020年10月約36,500元，而在2023年6月只回到40,000元。伴隨着利率的快速上升，許多正在供樓的借款人，在現行情況下並不能通過壓力測試。
至於依賴二按或發展商按揭，並在市場高峰期入市的買家，則需要支付更高昂的供款，而估值不足也令轉按更加困難。
難關3：租金增長落後於按息增長 削投資需求
由於持續高息環境及緩慢經濟復甦，目前的銀主盤水平正在逐漸上升。此外，由於租金收入不足以彌補按揭支出，樓市投資者正面對更嚴峻的情況。在此輪加息周期中，每月按揭利息已上升逾1倍，租金增長則落後。
截至2023年7月，A類住宅單位（點擊圖片放大）的租金指數仍比2019年底低......
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香港樓市相關資料來源：仲量聯行2023年9月《香港住宅銷售市場綜述》報告
仲量聯行在9月發表的《香港地產市場觀察》，關於香港寫字樓分析詳見：【下一頁】
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撰文 : 蕭悅潾 Money Times
欄名 : 機構觀點
