港住宅市場現存3大難關(新增圖表)

地產 10:04 2023/09/30

分享:

分享:

仲量聯行日前發表的《香港住宅銷售市場綜述》報告指,香港樓市無疑面臨重大挑戰,當中展示3個難關。

該報告表示,香港上海滙豐銀行及中銀香港 (02388) 早前將H按封頂息,提高50個基點(1個基點=0.01厘)至4.125厘(點擊圖片放大),並同時減少現金回贈。隨着資金成本壓力增加,其他本地銀行或將跟隨。

與此同時,美國聯儲局並未排除在今年餘下時間內,繼續加息的可能性(點擊圖片放大)。銀行可能不得不再次提高最優惠利率,進一步打擊已經冷淡的置業意欲。

點擊圖片放大
+5
+4

該報告回顧今年7月二手市場交易量,為2020年1月以來新低,並同時錄得今年以來最大的按月整體樓價指數跌幅,達1.1%。仲量聯行預計,整體樓價今年以來的上漲幅度,將在第三季度末被抵消,並且負資產案例數量將超過1萬宗。

再者,經濟表現持續低於預期,市場參與者應為緩慢的需求復甦,以及沉重的二手市場沽壓做好準備。

難關1:負資產削市場擴槓桿能力

該報告續指出,雖然有人認為,只要借款人能夠準時供款,負資產案例數量就不會引起擔憂,但負資產的影響,包括:

  • 財富效應、
  • 失去通過轉按套現獲得的流動性,

將延遲換樓需求和削弱入市信心,並可能引發惡性循環。盡管7月按揭相關措施有所放寬,但需求端承托力依然不足,整體市場缺乏擴大槓桿的能力。

難關2:私樓住戶月收入中位數跌 過壓測能力降

另一方面,私人住宅住戶月收入中位數已從2019年約40,800元的高峰,下降到2020年10月約36,500元,而在2023年6月只回到40,000元。伴隨着利率的快速上升,許多正在供樓的借款人,在現行情況下並不能通過壓力測試。

至於依賴二按或發展商按揭,並在市場高峰期入市的買家,則需要支付更高昂的供款,而估值不足也令轉按更加困難。

難關3:租金增長落後於按息增長 削投資需求

由於持續高息環境及緩慢經濟復甦,目前的銀主盤水平正在逐漸上升。此外,由於租金收入不足以彌補按揭支出,樓市投資者正面對更嚴峻的情況。在此輪加息周期中,每月按揭利息已上升逾1倍,租金增長則落後。

截至2023年7月,A類住宅單位(點擊圖片放大)的租金指數仍比2019年底低......

欲更詳盡分析,訂戶可登入繼續瀏覽。

(請點擊圖片放大)

點擊圖片放大
+6
+5

香港樓市相關資料來源:仲量聯行2023年9月《香港住宅銷售市場綜述》報告

仲量聯行在9月發表的《香港地產市場觀察》,關於香港寫字樓分析詳見:【下一頁

★★電子書系列★★

hket訂戶可無限暢閱 電子書書架 所有書籍

還沒成為hket訂戶?現有訂閱優惠及活動,請<按此>

...

撰文 : 蕭悅潾 Money Times

欄名 : 機構觀點