從JPEX事件 論投資風險與回報

最近大家茶餘飯後的熱話，必定是JPEX事件。作為投資者，為了減低投資風險，分散投資，並且將資金分別投放在不同風險程度的產品上是無可厚非，但筆者不會迷信超高回報的項目，反而傾向將大部分資金集中在風險較低，而回報穩定並具升值潛力的項目。

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今年美國聯儲局多次加息打亂了當地居民置業計劃，但對香港投資者，卻是難得的機遇。美國目前面臨著按揭利率和房屋租金同時上升的情況，這對買家和賣家都帶來了巨大的壓力。聯儲局多次加息將30年期固定按揭貸款利率推高至7.6%以上，相比起現時美國近6成供樓人士所負擔約4%，或更低的按揭利率，7.6%實在是非常高的利率。

據按揭貸款公司Freddie Mac的最新數據顯示，與1年前相比，美國物業買家每月的借貸成本升近20%，增加了他們的貸款還款額，使一些買家無法負擔原本計劃購買的房屋。高借貸疊加飈升的食品和天然氣價格，都增加了當地人的生活負擔。

除了貸款成本上升之外，房屋租金的增加也對買家造成了壓力。美國的租金上漲時，令到現在租住物業並計劃置業的準買家日常生活支出增加，使他們更難存下購房所需的款項。

房地產公司Redfin的數據顯示，今年上半年美國的物業成交量大幅下降，尤其在郊區情況更為嚴重。每1,000間擁有4個或更多臥室的郊區房屋中，只有16間成交，成交量只有2019年的三分之二。轉手率下降意味着市場上供應的房屋數量減少，導致競爭更加激烈，買家難以找到符合他們需求和預算的房屋。
 
對於美國本土買家來說，上述情況大大增加了他們置業的難度。然而，對於具實力的高端買家，即是擁有足夠流動資金，不需要申請按揭的香港投資者而言，卻是一個入市良機。如擁有100萬元現金，可以完全不需要借貸，未因利率急升而影響購買力。反而，因市場上少了美國本土買家的競爭對手，更容易尋覓出理想物業，加上美國的租金上升，香港投資者在買入物業後不愁找不到好租客，創造穩定的現金流。

所以，與其將資金放在我們不熟悉，或是高風險的產品上，不如投資在磚頭上更來得安心。美國市場預期聯儲局將會在2024年減息，屆時將重新吸引買家入市，推高物業價格。有意投資海外物業，就趁現在難得的機遇，早一步讓人放心買樓，更可賺取可觀回報的物業。

作者：Capstone 72創辦人胡寶兒
編輯：鍾采餘

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