新世界削派息大跌 本地地產股保息靠收租
香港樓市冷清，大行預期樓價維持弱勢，不利發展商的盈利前景。本地地產股未來要保持良好派息，要着重以收租業務創造穩定現金流，淡化賣樓收益的波動。
高利率環境持續和盈利增長前景的疲弱，投資者對地產股派息的可持續性愈來愈擔憂。例如新世界發展 （00017） 繼削減中期股息18%至0.46元，上周五公布全年業績（6月結）時將末期息大削80%至0.3元，全年股息減少63%至0.76元。雖然今年公司靠出售新創建 （00659） 股權來派特別息，但一來明年樓市仍不明朗，二來變賣資產派特別息非長治久安之策，三來公司未來失去新創建派息的穩定收入，均令公司明年以後的派息能力出現陰霾。
與其參考往績股息率，摩根士丹利提出要衡量本地地產股來自經常性收入的自由現金流（Free Cash Flow），再按相關收租業務的市值計算出股權自由現金流（Free Cash Flow to Equity）收益率，就是評價本地地產股的更有效指標。粗略理解就是「本地地產股收租業務的股息率」。
該行計算的結果顯示，長實集團 （01113） 和新鴻基地產 （00016） 的收益率非常吸引，這可能反映市場預計兩企的經常性收入將從目前的水平減半，而該行認為極不可能發生。相對地，恒基地產 （00012） 的收益率只有2.4%，因為它在新的商場項目上有大量債務，且短期不會產生租金收入。新世界發展的經常性收入更是低於其利息支出。
5因素衡量派息增長力
本港樓市前景黯淡，自然不利本地地產股的賣樓收益增長。滙豐因此下調地產股2024年的盈利預測9.9%，並下調目標價平均15%以反映預測每股資產淨值（NAV）減少及NAV折讓增加。該行根據5個因素評估本地地產股的財政健康狀況，在弱勢市下能否維持好表現︰
資產負債表的強度。在利率上升周期中，擁有較低負債比率和高比例固定利率債務的公司更有彈性。截至2023年6月底，信和置業 （00083） 是淨現金公司，長實及新地的淨負債比率較低。如將九龍倉 （00004） 的股權投資歸類為現金，則九龍倉也是淨現金公司。相對地，恒地的淨負債比率為24%。
「上車盤」比例。滙豐認為買樓需求仍具韌性，如果價格足夠有吸引力，買家仍會入市，因此大眾市場住宅項目比中高檔市場可有更好銷售表現。在接下來的6至12個月，新地在大眾市場領域擁有更多新盤，主要位於元朗和屯門。信置和長實的新盤亦多元化。相比之下，恒地的新盤集中在啟德區，該地區供應充足，銷售表現可能具有問題。嘉里建設 （00683） 和九龍倉的新盤亦傾向於中高檔住宅領域。
2024年的盈利增長。2024年部分開發商盈利仍能增長，是股價表現的關鍵差異之一。滙豐估算新地盈利增長最高，其次是九龍倉。
經常性收入的增長。投資物業或公用事務的經常性收入為開發商提供穩定現金流，用於支付股息給股東和補充土地儲備，故相關比重較大的地產股派息能力會相對穩定。今年以來，香港和內地重新通關，商場租金表現改善，大多數在2023年上半年恢復了正增長。滙豐料該行覆蓋的6家開發商都能夠在接下來的12個月內實現租金增長。
股價支持。企業回購和管理層增持公司均可提升投資者信心。今年以來只有長實有做回購，另外長實、新地和信置都有管理層增持。
總括而言，滙豐看好像長實和信置般資金充裕的開發商，在困難的市場中處於更好的位置。他們正在以合理的成本擴大土地儲備，而大多數同行則着眼於財務紀律。
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記者：陳煒傑
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撰文 : 陳煒傑 MONEY TIMES
欄名 : 券商有路捉
